香港地政總署早前公布，旺角洗衣街與亞皆老街交界大型商業地皮，由新鴻基地產(00016)奪得，成交價47.29億元。以項目最高可建樓面152萬平方呎計算，每呎樓面地價僅約3103元，較市場下限再低16%。政府平價批出旺角近年來少有的「地王」地皮於新地，而不是選擇流標，令大眾嘩然，有人批評政府向新地輸送利益！

對新地而言，這次明顯是「拾便宜」，並有望與類近商場及寫字樓物業作協同發展，影響偏向利好。不過，是次平價賣地或會令市場重新評估香港物業的估值﹐整體影響負面。

筆者不是地產及政治專家，對今次政府賣地情況不作評論，不過，就好奇相對於其他香港大型地產發展商而言，新地的股價表現是否因為其多次「領先於其他公司」奪得平靚正項目而跑嬴同行，事實證明如此。

股價長中短期均跑贏

截至昨天收市，比較股價表現，過去一年，大市仍錄得趺幅，但新地卻逆市升了逾兩成，同期，恆基地產(00012)跌逾11%、新世界發展(00017)跌逾26%、長實集團(01113)則升近3%。

而較長期而言，即過去3年及5年，新地分別下跌了近2%及15%，恆基分別下跌了逾22%及28%，新世界分別跌逾43%及52%、長實分別升4.5%及跌逾25%。

比較短期而言，過去3個月及6個月，新地分別升了逾14%及16%，恆基分別升了逾14%及11%，新世界分別升近8%及跌近13%，長實分別升逾7%及跌近6%。

結論是，只要過去3年長實股價升4.5%跑嬴新地的近2%跌幅之外，無論所有的長、中、短期表現，均是新地跑嬴了所有其他香港大型地產發展商，證明其確有領先的走勢。

卓百德：股價較NAV折讓30%才合理

至於分析香港地產股未來走勢，可以參考星級分析員卓百德（Peter Churchouse）年初接受傳媒訪問時的分析：歷史上，香港地產股股價平均較資產淨值(NAV)折讓28至30%，如折讓率明顯大於此水平，則仍有上升空間。其中，收租股歷史股價較NAV折讓也是平均約30%才算是合理的估值。

至於他選股排序，首先是發展商股，例如新地、長實、恒基、新世界發展等；其次是零售收租股，特別是高端零售。不過，對於辦公室收租股，則不太看好，原因是商廈樓面新供應不絕，今年和明年落成啟用的商廈分別至少提供150萬方呎和2,200萬方呎樓面；加上疫情以來，已有20萬人離開香港，這些人很大部分以前都在辦公室工作，影響商廈租賃需求，相信核心商業區寫字樓仍維持12至14%空置率一段時間。