Q36841：

Hello 龔sir！

Follow了你一段時間，也跟你所講一直作長線投資，係$40時買入的比亞迪到而家仲在手 最近有些人生難題想請教下你嘅意見。

我同先生係2022年中被當時的宣傳及氣氛影響，衝動下買入將軍澳一個新盤$800萬的單位。該盤長樓花期，預計2024年尾才收樓，首期連稅及律師費等當時付了約$100萬元。

現時眾所週知樓價大幅下跌，我們旁邊同樣是一手樓單位最近放售，同樣呎數的才$600多萬….

我們現在30歲，二人總收入約$6-7萬一個月

我們現在的擔憂：

1. 銀行估價不足，按揭未能通過

2. 資產分配過多係層樓度（如果照買可能9成資產係層樓）

3. 供樓壓力太大（當初係有少少計錯數同輕視加息😞） 會每月清，無咩現金流

3. 樓價下跌

由於現時樓價下跌帳面好像已比sunk cost多（參考隔離同類型屋苑價錢），所以我們在考慮好像撻訂更化算，再等待適當時候（樓市再下調多點）時再重新部署買樓。

想請問下龔sir意見，你認同嗎？

還是應該照買等樓價回升時再放？你覺得樓價短期內會回升嗎？ 有無啲咩我地諗漏咗？

求賜教

十分感謝

龔成老師︰

首先，你要先清楚翻自己買入物業原因，是用來自住，還是投資收租。

自住物業的話，最重要係佢適合自己長期生活需要(講緊未來10-20年)。同埋長線有信心供得起，咁就可以。

息口部份，我預期息口再升架空間唔多，即係還款壓力再大增架機會唔大。

不過，銀行估價不足而個問題，會較難解決。因為中短期樓價大升翻架機會唔大，所以你要盡力去預留更多資金，去處理而個情況。

數字上計，雖然撻訂好似更化算。不過，一般新樓架合約當中，都會有個補償性質架條款。即係你撻訂，發展商將你個單位再重售，係要蝕架話，個差價係有權向你追討，你要明白這個風險。

如果你本身有自住需求，當時都計好數，供得起，其實可以持有，不用理樓價上落，但就要計好銀行按揭上會問題。

Q36842：

你好師父， 港鐵現價值得入嗎？ 不過似乎息率不高， 未來仍受本港地產弱影響？

龔成老師：

港鐵（0066）有一定的獨特性，不過，近年的增長力略減。佢是全港唯一的鐵路營運商，加上政府會比佢地產方面的優勢，因此可長線投資。其中有4個因素影響這股的盈利能力及股價。

第一，香港車務營運收入，近年港鐵加價的能力比過往弱左，分析近年一些調整票價條款，例如會加入賣樓收益作為影響加價的其中一個因素，令港鐵在這方面的賺錢能力，比過往年代略減。

第二，港鐵其中一個收入來源，就是租金收入，雖然短期一般，但中長期都會慢慢好轉的，整體市道長遠也會好轉，因此長遠這部分仍有價值。

第三，地產因素，長遠仍是一個有價值的部分。

第四，維修成本。近年港鐵的事故增加，與鐵路老化有關，因此這方面的維修成本將會不斷增加，影響了賺錢能力。

長遠來說，只要香港市道，以及地產市道好轉，就會自然對這企業有利。港鐵始終有一定的獨特性，因此整體的質素仍在，但增長力不及過往年代，只是收息及平穩增長型的股票，現時股價合理區底部。

Q36843：

老師，想請問現時有哪五隻股票最有值博率？

龔成老師：

如果港股，可留意388、66、700

如果能承受高少少風險，控制好注碼，可留意1810、3067、1211

Q36844：

，我是其中一位今期星期四的學生。現在打梗兼職的學生，現在儲了約9萬港元，以下有兩個問題😃。

1. 本身沒有投資經驗，上課時聽到有收息的股票，也有ETF。本人想做在港股開始，偏向中長投資，現在有什麼股票可以入手🤔？

2. 如果開始投資落股票是，應從買一隻開始，還是開始就入手幾隻咁樣？

龔成老師：

1）要睇你的年齡、風險承受能力，去決定投資水桶1、2、3那一類，以及比例，在配置時，可以用「先增值，後現金流」作大方向。

如果是入門，想收息，你可以建立一個收息股的組合，目標是5%以上股息率的收息股，例如高息基金（3110）、港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、置富（0778）等都可以，你可以了解下，並從中選股。由於收息股股價都會有上落，因此要控制每一隻佔股票組合的比例，不能超15%，最好在10%以下，而3110由於是一個組合，比例可比個股高。

3110可以視為收息股的組合中其中一員。這基金可投資的，現價合理，可分注。佢是投資香港大型，較穩陣，派息較高的上市公司。

2）可以買一隻先，只要注碼不過多就無問題。

另外，可以上堂問我，互動有更好效果。

Q36845：

老師您好，3同2638收息邊個比較穩

龔成老師：

港燈（2638）會穩陣D。

佢是不錯的收息股，港燈電力投資有限公司是一家縱向式電力公用事業機構，旗下香港電燈自1889年成立，為香港島及南丫島唯一電力供應商，業務包括為其發電、輸電、配電及供電。

佢業務穩定、派息穩定，同時港燈會因資本投資，令之後的盈利增加。即是說，過幾年派息就可以慢慢增加。不過，近期外圍加息，收息股受壓，加上佢融資成本增加左，令短期股價有點波動。

長線投資的話，就可以買這股，但最好都是以分注作投資，現價在合理區底部，都可分注。

Q36846：

Sir, 請問你點睇巴菲特話要減持蘋果?

龔成老師：

佢話是稅務因素，但背後可能有好多原因的。第一，佢持貨過多，其實減部分都是正常。

第二，近年蘋果面對的競爭大左，相信佢認為，長遠的不確定性比佢過往認為的增加左，雖然仍有質素，但佢考慮到風險略有增加，所以減部分去平穩風險，同時，可能佢認為增長力比過往已減，所以減持。

Q36847：

如果我期望轉工，但未揾到下份工

點做最好

龔成老師︰

咁可以邊找新工，邊做住現有工作。

畢竟現時就業市場都較弱，可能要比點耐性。

同一時間，嘗試下有無些事情，可以幫你加大找倒新工架機會(如累積一些經驗或者學歷)，或者令你新工更易上手，你都可以去做。

加油!!!

Q36848：

想請教 669 同1108嘅前景。

多謝。

龔成老師：

創科實業（0669）有質素，有品牌，有銷售網絡，長遠有發展，這股值得長線投資。

創科股價由高位回落不少，由於創科的業務與美國樓市都有一定的相關性，因此，當市場擔心美國樓市轉弱，就會影響創科的業務及股價。近年美國按揭利率上升，令供樓者的負擔增加，在美國持續高息的前題下，樓市就存有不明朗因素。

由於近期業績較一般，相信股價短期未必強。長遠來說，這股仍是有質素，不過就要耐心，特別要等美國利息及樓市因素好轉。

股價中短期都會略有波動。現時估值算是合理區底部，長遠質素仍有的，但業務可能會因美國樓而出現波動，所以最好不要一次過大手買入，要分注投資，預期長遠有平穩增長能力。

若然是已經持有的長線投資者，此股可繼續持有作長期投資，但由於仍面對中短期風險，因此都要控制好持股比例。另外，此股的股息不多，收息者不宜。

至於凱盛新能（1108），佢主要從事研發、生產及銷售信息顯示玻璃、新能源玻璃及其他功能玻璃，以及製造及銷售光伏設備與元器件。

其中，信息顯示玻璃的主要產品為超薄電子玻璃基板，而新能源玻璃的產品則包括光伏玻璃原片及深加工產品。

生意與盈利增長快，業務都有發展力，但始終為新能源行業，業務點都會有不確定性，你預是有風險有潛力類。

現價約合理區中間，投資不是不可，但要明白風險，以及控制好注碼，不建議太大注投資。

Q36849：

老師.本人60多歲，就嚟退休。想投資一些收息股，低風險。請問中移動及中國銀行怎樣看？請給予意見，謝謝。

龔成老師︰

其實你退休後，可以部署係以下5個項目。你可以退休資金，分成係而5部分就可以。

第一部分投資收息股(中移動0941及中國銀行3988，都係可以選擇的股份)，你可以建立一個收息股組合，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以，大多有5%股息

另外，有些更有超過8%的高息股，但股價就略有風險，你可以小注考慮，例如佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、偉易達（0303）等（記住，股價略波動，不能太過大注）。

（你可睇下《50穩健收息股》當中仲有好多）。

你平衡的投資這些股，除了可以得到穩健的收息收，同時可有效的分散風險。

***不過你要留意一點，銀行業可以收息，但風險並不低。所以，銀行類股份，不宜佔組合2成以上。***

第二，投資債券，你可以選擇A評級的債券，年期較長都可以，但利息卻不高。你可以到銀行問問。

第三，投資年金，你可以睇睇，這是適合你們的產品，零風險，可以有穩定回報。

第四，你亦可投資銀行低風險類的產品，你可自行到銀行了解下，總之是「低風險，持續現金流」的。

第五，持有現金，除了可做定期外，現金亦可以為你的後盾，以備不時之需。同時，若投資市場大跌，你可以在這時買到更多的收息股，股息率會進一步上升。

你可以將退休資金，平衡地分配在上述的項目上，對你來說是最好平衡風險，同時有穩定的現金流。

Q36850：

你好龔成，最近一直有睇你既的網上教學，非常受用。

第一次發言，想問下你意見，睇下依家我的投資組合是否合適。

本人35歲，目前約300萬資產，投資風險比較偏中低，平時吾想花太多時間睇股，目前想長期以收息股做組合(盡量控制10隻以內，方便管理），希望10年內，可以做到平均每月40000被動收入。現在每個月平均可以存5000至10000左右。

我都係最近先學比較多投資知識，見依家值博率高，所以上個月中係港市低位16000點左右大手入左好多貨，平均股息率都有7%至11% ，如下

823 領展房託 350K

435 陽光房託 350K

778 置富房託 350K

2388 中銀 350K

2638 港燈 350K

6823 香港電訊 350K

270 粵海 200K

另外，每月USD1000供VOO

其餘資金約500K左右目前放係證券行貨幣基金（一半港幣約 4.5%，一半美金約5.5%）日日收息，以便作短期生活所需，或隨時再進擊股票市場。

感謝回應 ：）

龔成老師：

我想先糾正你一個錯誤的投資觀念，我地投資一定係長線，你見全世界最成功的投資人巴菲特，都只會做長線投資，唔會短炒。

因為中短期股價，可以因為好多因素影響，有些因素甚至跟企業無關，所以無得計。但長線企業價值，必然會反映在股價上，只要長線持有優質股，就自然會有理想回報。

所以，我地唔會好似坊間散戶咁，經常要睇住個股價上落。反而係投資前，我地要做較多準備功夫，去分析一間企業質素和平貴度，以制定入市策略。

當買入後，只要佢長線質素無明顯轉壞，我地長線持有，讓其自然增值就可以。

若你希望做到平均每月40000被動收入，按股息率6%計，你就需要800萬本金。現在就以800萬這個目標，去累積資產。

由於你現時是收息股為主，我假設投資回報有7%（連股息再投資），你每月投資$7500(用你5000至10000架中位數) + 現有持股和基金約280萬，10年後大約會增值至6XX萬，故跟財務目標有點隔離。

我明白你係較保守和經驗淺架投資者，所以先集中收息股都可以。

不過，長線收息股增長力係較弱，建議你長線都加入一些平穏增長股，去提升財富增長力，希望可以令到10年後總回報較接近你目標。

平穩增值股，指數基金由於是一個組合，因此在平衡風險方面較好，例如美股追蹤標普500指數的（VOO）、追蹤富時全球股市指數（VT）、追蹤港股的盈富（2800）。

另外再加其他個股：美股如巴郡（BRK.B）、蘋果公司（AAPL）、迪士尼（DIS）、Costco好市多（COST）、麥當勞（MCD）、可樂（KO）、港股如中銀（2388）、港鐵（0066）、港交所（0388）、長建（1038）等，你可以了解下，並從中選股。

最後，緊記提升自己投資知識。因為長線投資回報，係必然同你架知識水平成正比。

我建議你要多讀投資相關書本、年報，新聞和報讀相關課程。書本上，你可以睇我寫架《圖解股票小百科》、《80後千萬富翁》和《財務自由行》，都適合初學者。

我Youtube Channel都會不時分享一些投資技巧和知識，你都可以睇下。

https://www.youtube.com/@user-rw4st4yg5v

另外，本人的【投資倍升股課程】適合初學者的，每一課後都會有指引比你，要你在一星期內找那些資料，溫那些內容，只要你跟著去完成，到你讀完整個課程後，你已能自己選股、投資、評估平貴，在投資上已掌握了一定的知識。