在現時的香港房地產市場中， 其中一項便是村屋買賣。 而說到村屋買賣， 便不得不說香港的丁屋了。

那麼到底什麼是丁屋呢？ 丁屋政策在近年來引起極大的關注和爭拗， 今天， 就讓我樓市蔣門人LUCY， 來為你詳細解說有關丁屋的種種詳情。

丁屋的由來

香港其實是一個移民城市， 事實上， 大部分現時居住於香港的居民， 他們的上一代， 其實都是不同時間移民到香港來的。

有些是從第二次世界大戰以後就移民到香港， 也有一些是上一世紀七十年代時， 從國內逃過來的。

這一批人其實都不是香港的原居民。

香港的土地上， 其實有一批人， 比港英政府更早便已生活於香港的土地上。

這批人， 便是香港的原居民。 例如元朗的文氏家族， 便能追溯至中國宋朝， 他們是文天祥家人的後人。

這批人在香港已經居住了超過500年的時間。

按照著中國人的傳統， 一條村落中的居民， 有權於自己的私人農地或荒地上興建房屋居住。 而這習慣， 即使英國政府， 租借新界以後， 仍然延續下來。

在1970年代， 當時政府為了發展新界， 希望能夠得到新界原居民的支持， 便於1972年12月， 實施了小型屋宇政策 (New Territories Small House Policy)。 容許年滿18歲男性香港原居民， 只要父系家族源自1890或以前， 屬於新界認可鄉村居民， 每人一生， 便能申請一次於認可範圍內， 建造一間丁屋。

只要該丁屋是拿來自住， 又或是在符合條件下出售， 原住民都不需要補地價。 也就是俗稱的丁權。

丁屋的尺寸規定：

最高三層上限27呎， 或8.22米高每層不超過700平方呎 (有蓋面積)露台深度不能多於一米丁屋實際上屬於新界豁免管制屋宇， 需按照特定的規格來興建， 詳情可參閱 <<建築物條例 (新界適用) >> 部分內的詳細資料。整屋必須興建於 “認可鄉村範圍”， 也就是英文的 Village Environs (VE)， 以及法定規劃圖則內的 “鄉村式發展地帶”，也就是英文的 village type development zone (V-Zone)。有時候， 鄉村式發展地帶， 和認可鄉村範圍並不一定完全相同。

丁屋與丁權

首先， 丁屋與丁權是完全不同的。 一個原居民， 他需要有丁權以及符合條件的土地， 才能在其上面興建丁屋。 故此， 一間丁屋的出現， 可以說是兩者兼備的成果。

套丁

近年來套丁， 屢次傳出風波。 那麼什麼是套丁呢？

香港是一個地少人多的地方， 很多時候， 擁有丁權的原居民， 都可能沒有土地來興建自己的丁屋。 所以他們只有一個不能使用的丁權。

發展商， 他們擁有土地， 但卻沒有丁權。 如果他們想在沒有使用丁權的情況下發展土地， 情況便會困難很多。 故此他們便想與擁有丁權的人士合作， 也就是所謂的套丁了。

套丁的英文就是 Selling rights to build small houses， 簡單點來說， 就是原居民將自己的建屋權賣給發展商， 在這樣的情況下便屬於違法出售丁權。

套丁流程

發展商會先將私人農地分拆成多個地段， 然後再出售給擁有有丁權， 可以建丁屋的原居民該原居民無需出錢買地， 相反， 他們能夠得到數十萬的酬金， 形式上面等於出售丁權發展商與原居民簽定秘密協議， 原居民會協助發展商處理丁屋買賣原居民使用其丁權向政府申請興建丁屋， 獲得優惠條件建屋， 發展商從中節省大批開支及過程丁屋落成後， 發展商便能將其出售， 賺取利潤

套丁為什麼是犯法的？

在興建丁屋前， 丁權擁有人， 都需要作出法定聲明， 聲明在申請期間， 並沒有與他人達成出售丁權的協議， 或具有該意圖。

套丁， 即是出售丁權便違反了該聲明。

2021年3月， 元朗一個丁屋發展項目中， 就有發展商被指涉嫌通過中間人， 以數萬至數十萬元的金額， 向原居民行賄套丁。

什麼是飛丁？

並不是所有新界鄉村都擁有完整的村界， 而可以在其上面興建丁屋的認可鄉村範圍有限， 故此， 原居民並不一定能夠在自己的鄉村中找到土地興建丁屋， 在這樣的情況下他們便要向地政署申請， 在其他鄉村式發展地帶興建丁屋， 也就是俗稱飛丁， 因為他們建丁屋的地方， 並不是自己的地方。

飛丁也常常出現在套丁的情況中， 一條村落的原居民， 可能會幫隔離村的發展商興建物業。

作者簡介

蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人，香港房地產投資課程首席導師，有「樓巿蔣門人」／「樓巿掌門人」之稱，多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員，教授財務、物業投資與營商技巧。少資上車分享會: https://bit.ly/385Iyox