本港私人住宅供應於2026年第二季初出現顯著的結構性失衡，短期落成供應短線反彈，惟新盤動工規模大幅收縮，形成「完工充裕、新補不足」的扭曲格局。參考屋宇署最新發布的建築動工及竣工數據，本港樓市正踏入供應周期轉捩點，現階段現樓供應回暖的表象背後，暗藏未來數年一手庫存持續收縮的隱憂。
數據反映，4月全港私宅落實動工氣氛極度低迷，全月僅錄得一個住宅項目、合共3伙單位展開上蓋工程，較3月98伙按月急跌近97%，近乎停擺。累計首四個月表現，本年私宅新動工單位合計1,781伙，較去年同期3,166伙減少近44%，創十五年同期新低，可見發展商對市場前景取態審慎，暫緩推展新項目的趨勢日趨明顯，而本月全港唯一動工項目為南區赤柱灘道住宅地。
對比淡靜的動工數據，4月私宅竣工供應出現顯著反彈。全月共有5個私宅項目完成建設並獲發佔用許可證，整體落成量達2,009伙，較3月404伙大增近4倍，創近六個月單月落成量新高。儘管單月數據表現亮眼，惟本年首四個月累計落成3,573伙，較去年同期大跌近五成，錄得七年同期新低，反映全年供應基調仍然偏軟，4月的增量純屬個別大型項目竣工帶動。
拆解本月落成結構，供應增量高度依賴大型住宅項目，當中大埔大型屋苑「上然」1至3期貢獻1,650伙，是支撐今次落成反彈的核心動力。其餘竣工項目散落堅尼地城、旺角、西營盤多個中小型住宅，以及元朗極小型項目，市區新盤供應規模相當有限。區域分布方面，本年首四個月新界項目佔整體落成量逾八成，港島及九龍合計佔比不足兩成，市區全新落成物業稀缺性持續攀升，區域供應失衡情況進一步加劇。
短期竣工供應基本面維持穩健，本年首四個月落成量已達差餉物業估價署全年16,975伙預測的21%。隨著大埔Sierra Sea、港島南岸滶晨系列、荃灣形瑨、北角皇都等多個重點新盤，將於年內陸續取得入伙紙，筆者預期2026年全年私宅落成量可維持約1.7萬伙水平，與官方預測大致吻合。
整體而言，本港樓市現正處於供應周期的關鍵轉換期，短期竣工增量只屬過往批則項目的滯後性供應釋放，而持續疲弱的新盤動工數據，恐導致兩至三年後市場出現一手供應斷層。在發展商取態保守、新項目啟動速度放緩的大環境下，後續一手樓庫存回落走勢明朗，勢必成為主導未來樓市走向、成交氣氛的核心關鍵。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮