Q45701：
你好，我買了樓 將軍澳中層單位 （無裝修 黑廁 樓景）437呎 640萬 後，仍會想
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中銀估值只有646萬，而hsbc更只有634萬，好像買入價不算抵
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廣告 如house 28 單位中心有其他單位價錢更便宜，或者有裝修，或者更大，更化算。尤其agent確應是正常單位，不是假
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對policy敏感，擔心加/減息，或政府出招，樓市受影響等
因而擔心買入這單位不是好價錢，甚或將來升值空間有限
我對樓的理解
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半投資半自住，希望日後可以換更大更好地段，但一直自住亦不算太差，因為地點好，近地鐵站
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我總資產250萬，月入61500，女友110萬，月入35000。樓價640萬，借9成，再加上17.5萬稅及64000佣金，我與女友6:4分擔所有開支，以聯名業主及分權方式買入
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未買樓前本身有200萬股票（6-7成科技股如Tesla, NVDA, Google 等，剩下比較穩定，如Brk b, Voo, Costco 等）50萬bonds及cash
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怕10年後賣出會蝕，尤其看到最近很多蝕讓新聞，怕難以換樓
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現時會月供2000 usd voo 及 2000 usd qqq，之後打算減至1000 usd voo 及 1000 usd qqq，留更多現金，等大跌時買入
你認為買樓後我的風險會不會太高？買入價會唔會難以在賣出時有賺？要如何面對這人生財富大改變？謝謝你
另外，由於我每個月都會定期審視我的資產，例如股票市值是多少及各種的流動資產是多少，請問在買樓後我要如何處理這方面的資產計算？我只知道印花稅佣金及裝修費算是單方面的支出，但是本金以及按揭利息我又不知道如何計算在我的資產當中，所以想請教一下你的意見
龔成老師︰
先講我對香港物業看法:
香港樓市由高位下跌不少，近一年開始穩定，相信之後會平穩及有少少增長。
首先，中國房地產由破爆至現時穩定，雖然未能以好去形容，但起碼不會再差。由於幾年前樓市信心不足，令就算本身有買樓需求的人，也會推遲計劃，到中國政府在2024年尾推穩定樓市措施，以及2025年香港樓市穩定，令之前信心不足的人，信心度提高。香港樓市的信心度，由悲觀，轉到現時正常狀態。
另外，美國處減息週期，地產發展商，由於減息令借貸成本減少，資金壓力減，不用太急賣樓，有利樓市。加上減息令供樓人士的負擔減少，都是有利樓市因素。
現時香港經濟大致穩定，香港經濟處於轉型狀態，轉型要時間。加上中美關係好轉，貿易進入正常狀態，對香港經濟也有一些利好作用。經濟穩定，市民買樓意慾提升，但始終經濟未完全向好，部分行業仍面對較弱的環境，因此樓市未有條件大升。
另外，香港政府人才計劃、教育政策，能吸引一些人來香港，令租金得到支持。租金回報率由數年前的2.5%，上升到現時約3.5%，投資吸引力增加，樓價由數年前的貴，返回現時的合理水平。
供需方面，現時移民情況已穩定，同時見樓市存有一定的用家需求，過往無樓住、等買樓、與家人同住想自己搬出去往，都正在釋放過往的潛在需求。供應方面，政府加大力度找地起樓，以及北部都會區產生一定的土地，令長遠有足夠供應。
簡單來說，現時香港樓市供求已到達平衡狀態，樓價只會平穩，或少少向上，長遠較難大升（過往20年由於供求失衡令樓價倍升）。
香港樓作為自住的價值仍在，現時的樓價，已由過往的貴，回落合理水平，樓價以穩定為主。長遠來說，暫時睇未必會大跌，最多只會平穩加少少向上。
香港樓的投資價值，算是中等。而自住則可以考慮，現時樓價合理，最重要是考慮自己的負擔能力。
你自己"物業"情況︰
我相信你係近期買，其實我自己預未來香港樓市，會平穏發展，唔大升唔大跌格局。
現時樓價，也由以往貴，跌到合理水平。而且，你物業位置、配置、樓齡(20年左右)，總體計唔係太差，我相信長線走勢可以同大市同步。
所以，你用佢未來再換樓部份(假設10-15年內會進行)，相信問題唔太大。會明顯大跌機會，唔算好大。就算真係大跌，預計會同大市跌幅接近。
即係你原有物業跌左，但新目標同樣會平左，2件事會平衡翻。
至於最終是否有賺，真係好難講。但自住樓和投資，我建議分開考慮。最理想，當然係自住得之餘，換樓時又賺錢，但其實好難，建議你集中主要功能(自住)，去作為考慮重點。
而紀錄方面，當我地計算資產負債表的項目時，資產會考慮現時價值。物業現時市值是你"資產"、按揭餘額是"負債"、按揭利息是"支出"。
你自己"投資"情況︰
月供VOO和QQQ係可以，但長線唔好集中晒美股。
個別地區唔建議高於組合7成。未來時間，可以考慮加少少港股。例如追蹤港股的盈富（2800），咁會較平衡
Q45702：
請問新股100 minimax wp ? 呢緊，仲有邊隻Ai 相關股 值得留意？ 還是睇好 9988 ？
龔成老師：
你預MiniMax風險高，但潛力大，而9988就較穩陣，兩隻長遠我都睇好的。
稀宇科技（MiniMax）（0100）是一家全球化的AI大模型公司，該公司是中國大模型領域「六小虎」之一，專注於研發文本、語音、視覺及多模態融合的通用大模型技術。
集團致力於推動人工智能科技創新，實現可執行各種人類智力任務的能力，包括學習、推理、規劃以及泛化多元領域知識。
集團以MiniMax M2、Hailuo-02和Speech-02為核心的自研大模型組合，具備長上下文處理能力，可理解、生成並融合文本、視覺、音頻等多種模態。這些模型支持着集團的核心AI原生產品－包括MiniMax、海螺AI、MiniMax語音、Talkie╱星野，以及面向企業和開發者的開放平台，為全球用戶提供極致的智能體驗。
截至2025年9月30日，集團的AI原生產品累計為來自超過200個國家及地區的逾2億名個人用戶，以及來自超過100個國家及地區的10萬餘名企業以及開發者提供服務。
集團的收入主要有兩大來源：AI原生產品及開放平台及其他基於AI的企業服務，其客戶包括各個行業及地區的廣泛且多元化的群體。
企業有質素，相信都有發展力，但始終業務較新，你預風險會較，加上新股上市，上市前財務數據參考價值會減，在估值上較難，因此，這股暫時只宜小注。
Q45703：
hello 老師 想問下3696如何
龔成老師︰
美團（3690）受中國經濟因素影響，以及行業競爭，之前較一般，但長遠仍有發展，不過都要留意短期股價波動。
但有一點留意，雖然企業長遠仍在市場有一定地位，但市場長遠計，都有機會因為競爭比過往年代大左，令企業賺錢能力略減，令企業發展度，有機會比過往減少，所以投資，都要控制注碼。
佢是中國領先的生活服務電子商務平台，利用科技連接消費者和商家，提供服務以滿足人們日常有關食的需求，並進一步擴展至多種生活和旅遊服務。可以將美團的業務，簡單分為三類：
--外賣平台
--旅遊相關
--其他新業務
三大業務是有關連的，因為美團利用外賣平台去建立客戶群，再延伸銷售到旅遊相關及新業務類別。
外賣業務，相信仍有中速增長，雖然不是很賺錢的業務，但隨著進一步擴展市場，增加規模效益，提高賺錢能力，盈利情況將進一步改善，同時，將為另外其他業務提供客源。
酒店旅遊業務，隨著外賣業務進一步發展，加上美團進一步發展整個生活平台服務，再配合長遠中國的旅遊行業發展及人民消費力提高，這部分的賺錢能力會更加明顯。
新業務方面，美團不斷加大這方面的投入，想進一步強化「生活圈平台」的定位。
整體來說，美團有一定質素。美團現時建立的生活化平台，仍要時間等其發展得更好，長遠發展力仍在。
但由於業務較波動，財務數據也未完全穩定，以及面對政策風險，投資者較好的策略，就是控制注碼，不建議一次過大注投資，可以用小注慢慢分注的模式進行，就能有效減少一次過在高位買入的風險。投資後要明白短期股價可以有較大上落，要耐心持有，等企業成長。現水平大約在合理區下水平。
之前我都有出Youtube影片講過，可以睇翻︰
https://www.youtube.com/watch?v=fQmXfPqmJM4
Q45704：
龔sir, 請問比亞迪便宜價是幾多 ？
龔成老師︰
比亞迪（1211）相信短期仍會面對中國車市較一般的情況，短期股價有機會較波動，不過以長遠角度分析，其實近年企業業務發展理想，研發不斷進行，汽車賣得好好，電池技術發展得很好，出口部分理想，企業長遠發展正面。
現時已經成為中國電動車市場的一哥，同時品牌及銷售網絡理想，長遠仍有發展，不過，股價就有少少波動。
現價約在合理區中下，可以分注或月供投資，不過要控制好總投資金額，這股佔整個股票組合，最好在15%以下。
如果本身有貨，可長線，雖然企業最爆炸性增長已過，但長遠仍有發展，但就預佢股價波動，因此，只要持貨不過量，就可以長線持有。
若要去到便宜區，你預要跌多2成以上。
Q45705：
想問我持股應繼續持有，還是減持？
因現時已38歲，想為65歲退休做準備，人工約3萬5左右，現供樓用大約2萬，有家庭，未有小朋友。
想每月逐少買入其他股票，似月供咁玩，長遠想增加被動收入，請問有什麼股票值得推介🙏🏻
美股之前有玩，但短炒，有賺及蝕，打左個和，所以暫時未有方向
（網友附上組合圖片）
龔成老師︰
首先，唔好再短炒。
短炒我見好多人都係蝕錢收場，股價中短期一定會有波動。而波動架原因可以同企業本質無關，只有長線股價才會反映企業質素，所以優質股一定要長線持有。
你見全球最賺錢架投資人巴菲特，都唔會做短炒，只會係做長線投資。所以，你要改變你投資方法，唔好再做短炒，並以長線投資優質股為目標，會對你較好。
至於持股，其實佢地整體情況，同上次答你無太大變化。
不過，我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。
你38歲，應以增值為主，例如用「平穏增長股」 + 「潛力股」作組合，去創造一個增值平台。
置富(0778)係收息類，對你而言過於保守，長線不宜持有太多。
未來時間，建議你每月先用5成儲蓄做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。
月供方面，你可以參考以下一些平穩增值股。如指數基金由於是一個組合，因此在平衡風險方面較好，好似美股追蹤標普500指數的（VOO）、追蹤富時全球股市指數（VT）、追蹤港股的盈富（2800）。
另外再加其他個股：美股如巴郡（BRK.B）、蘋果公司（AAPL）、迪士尼（DIS）、Costco好市多（COST）、麥當勞（MCD）、可樂（KO）、港股如中銀（2388）、港鐵（0066）、港交所（0388）、長建（1038）等，你可以自己了解下，再決定是否從中選股。
如果想增長力高少少，可考慮潛力股，例如指數基金，美股可投資納指基金（QQQ），或在港上市追納指基金（2834）、港股則可考慮安碩恒生科技（3067）。另外再加：美股如微軟（MSFT）、ASML Holding（ASML）、Tesla（TSLA）、Amazon（AMZN）、港股如騰訊（0700）、比亞迪（1211）、小米（1810）等，你可以自己了解下，再決定是否從中選股。佢地波動性和風險會較高，要自己平衡。
但潛力股風險較高，對投資知識要求較嚴格，所以你可以先自己了解平穏增長股，甚至先集中盈富(2800)和VOO這類指數ETF。到你投資知識有所提升後，才慢慢加入潛力股到組合之中。
至於餘下的現金，就等機會，當大市出現一定程度的下跌，就可以動用現金去投資，在平宜價加大力度掃貨，然後長線投資。
以下是有關"平穏增長股"和"潛力股"教學分享的影片，你可以參考下︰
https://www.youtube.com/watch?v=YJdE6xyUXS0
https://www.youtube.com/watch?v=u0ADUWkikhU
不過，你要明白上述月供方法雖然能幫助初學者在知識不多情況下，進行有限度的財富增值。但如果你想財富增值能力進一步提升，就必需加強投資知識，提升選股分析和估值能力。令你可以做到因應市況平貴，自行制定入市策略。
因此，我建議你要多讀投資相關書本、年報，新聞和報讀相關課程。書本上，你可以睇我寫架《圖解股票小百科》、《圖解美股小百科》、《80後千萬富翁》和《財務自由行》，都適合初學者。
我Youtube Channel都會不時分享一些投資技巧和知識，你都可以睇下。
(當中不少影片，係用來幫讀者提升投資和財務知識，所以無時間性，幾年後再睇依然有用。如果你係想提升自己投資知識，建議你抽時間，睇翻舊影片去為自己增值。)
https://www.youtube.com/@%E9%BE%94%E6%88%90%E8%80%81%E5%B8%AB%E8%87%B4%E5%AF%8C%E5%B9%B3%E5%8F%B0
另外，本人的【投資倍升股課程】適合初學者的，課程可以更直接幫你提升"選股 + 估值"等最核心的投資知識。每一課後都會有指引比你，要你在一星期內找那些資料，溫那些內容，只要你跟著去完成，到你讀完整個課程後，你已能自己選股、投資、評估平貴，在投資上已掌握了一定的知識。
※※【投資倍升股課程】(基礎班)(共24小時) ※※
馬上報名：https://www.80shing.com/register.php?id=1
課程查詢：WhatsApp: 5545 7212
※※【環球美股實戰班】(共24小時)※※
馬上報名：https://www.80shing.com/register.php?id=6
課程查詢 whatsapp:5545 7212
Q45706：
老師 我梗係想買更多優質股票啦
但我不想所有資金 只買股票
所以才投資債券基金 ，收取下利息，想穩定一點
你還有什麼建議比較好一點
因為我今年40歲
沒有買樓，冇家庭負擔，月薪兩萬
每月大概可以儲$平均一萬二
股票+保險+現金 大概可運用資金接近一百萬
但我真的想把錢滾大/想達到財富自由嘅門檻
應該如何配置，謝謝
龔成老師︰
分散投資係有用，但前提是選擇合適資產。
始終債券基金有潛在風險，唔係一般投資者咁易理解。
同埋，你要明白佢唔係好似債券咁，到期就會收翻本金。而係持續做買賣，所以有一定波動性。
如果你想組合平穏D，可以集中平穏增長股，咁就可以。
你可以參考以下一些平穩增值股。如指數基金由於是一個組合，因此在平衡風險方面較好，好似美股追蹤標普500指數的（VOO）、追蹤富時全球股市指數（VT）、追蹤港股的盈富（2800）。
我會建議你，將每月$6000，投入股市，用月供，或儲現金等機會模式，最入門是上述的3隻ETF，同時持有。
至於手上資金，要睇你現金比例，以及你風險承受能力，可以利用分注模式慢慢用，都是建立富的方法。
以下是有關"平穏增長股"教學分享的影片，你可以參考下︰
https://www.youtube.com/watch?v=YJdE6xyUXS0
Q45707：
老師你好，我在分析蘋果時想計算它的保留盈餘成效，但發現近幾年蘋果因為大幅回購普通股而導致期末餘額都是虧損，即便淨利潤不斷上升，這種情況下我繼續使用最新一年保留盈餘減去5年前保留盈餘是否已經不適用?
可以請教下這種情況下我應該用甚麼方法/角度去分析蘋果保留盈餘成效呢？謝謝老師解答
龔成老師︰
如果保留盈餘係負數，咁我地就好難用佢去再做比較。
甚至可以話，這方法計算的意義已經不大，因為無法找到一個真正投資金數目。
你可以用ROE，去作為比較佢資本應用效率架方法。不過，我見過這數十分高，反映佢股東資金（賬面上）並不多，但都可以產生一定的利潤，因此，作也是不大。
反而你可以分析佢多年，收入增長、技術發展、盈利增長的情況，以及投入在研發費用。而不是利用上述數據（因為這企業較特別）。
Q45708：
你好龔老師,
我本身的股票佔全部資產約20%, 因預期最快5-10年會提早退休/失業, 希望開始多買入收息股,
正考慮每月月供股票12K, 供3年, 想請教老師建行,恆地, 港燈, 算是穩健的選擇嗎?
目標是3年後, 股票年利息比現時增加22K以上. 請問有沒有高息股推介?
另外, 也想多購一份儲蓄保險給小朋友將來升學, 市面回報較好的選擇都是美元計算, 請問現時購入中長期的儲蓄保險, 用美元或是港元比較有利? 感謝回覆!
龔成老師︰
我分開2部份講︰
<<你個人投資>>
如果你預5-10年左右就會退休，可以開始部署收息股。
但你先要思考清楚，自己退休後，預計每月洗費是多少。再比對現時本金，是否足夠創造匹配架被動現金流。
如果你希望5-10年後每月有2萬蚊現金流，以股息率6%計，你需要本金400萬。
若不足，建議唔好咁快集中晒係收息股部署，同時都要保留一定增長股，去提升本金規模。
收息股方面，建行,(0939)和港燈(2638)可考慮。
以下是其他一些值得考慮的收息股，你都可以參考下︰
目標是5%以上股息率的收息股，例如高息基金（3110）、港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、置富（0778）等都可以，你可以了解下，並從中選股。由於收息股股價都會有上落，因此要控制每一隻佔股票組合的比例，不能超15%，最好在10%以下，而3110由於是一個組合，比例可比個股高。
另外，有些更有超過8%的高息股，但股價就略有風險，你可以小注考慮，例如佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、偉易達（0303）（記住，股價略波動，不能太過大注）。
[各類收息股比較] https://www.youtube.com/watch?v=t1VSoLLtpic
[避開"假"收息股方法] https://www.youtube.com/watch?v=3bf4bhV-f-g
<<小朋友儲蓄>>
儲蓄保險，係一個選擇，若你自問好保守，可以考慮。
但我偏向建議用指數ETF。
因為小朋友由於可投資時間長，策略上十分簡單。你可以儲盈富(2800)，佢係包括數十間質素不錯上市公司股票的組合，有一定增長力。
若你想增長力較高，可以儲安碩恒生科技(3067)。但此股波動性會較大，要睇翻你自已風險承受能力。
另外，你可以考慮埋美股指數ETF，令組合分散風險能力更高。VOO和QQQ，前者追蹤標普500，算平穏增長型，類似盈富。QQQ追蹤納斯達克100指數，風險會較高，風險度近似3067。
操作上，建議你用月供模式儲貨。每月大約用一半儲蓄，去做月供，餘下一半就先儲起，去等大跌市機會。如果你覺得太複雜，可以每月全部儲蓄都做月供，都係可以。
以下是2800和VOO的簡介影片，你可以睇下︰
https://www.youtube.com/watch?v=nBr4tCJ__oY
Q45709：
你好龔sir，請問現在月供COST 是否合適策略，企業基本面有改變嗎？謝謝你
現正考慮月供GOOG VOO COST AAPL 謝謝龔sir
龔成老師：
上述都是有質素，可長期月供的美股，VOO是重心。
至於科技類：GOOG、AAPL，始終現水平唔便宜，月供金額都要控制好，不建議太多。
Costco Wholesale Corporation（COST）有質素。
Costco（好市多）是一家會員制倉儲式超市，專注於為會員提供優質且性價比高的品牌商品，其經營理念相當簡單，就是盡力降低成本，並將節省的費用回饋會員。
現時業務已遍佈全球多個市場，經營超過850個倉庫，當中包括美國、英國、加拿大、日本、韓國、中國、西班牙等，為會員提供批發購物體驗。此外，在美國、加拿大、英國、韓國、日本等地方提供電子商務服務。
集團在零售行業中，已經具有領導地位，以近年銷售金額計算，集團跟Walmart（WMT）和Amazon（AMZN）並列全球頭3位。
此股算是平穩增長型，適合大部份長線投資者，但投資者應以長線為核心，短期不會見到有收成，長期持有才有望獲得穩步向上的財富增值效果。
由於有質素，所以很多時候都不便宜，現價大致合理較上部，建議用分注或月供模式慢慢儲貨，之後長線持有就可以。
Q45710：
請問你點睇而家市場好火熱嘅covercall ETF , 例如#3416 ，適唔適合放喺資產配置入面？
龔成老師：
ＧＸ國指備兌（3416），之投資目標為透過投資於恒生中國企業指數的成份股本證券，及沽出相關指數的認購期權以收取認購期權買方支付的款項（期權金），以產生收入。
由於這ETF運作，並不是無風險，所以，高息是否保持，無人知，同時要明白有價格波動。
由於這ETF成立時間不算長，而這段時間，港股大致是向上的。
但佢始終未經歷過港股下跌週期，未知做成點，所以這個是最大風險（到時派息會否大減？價格會否大跌？無人知）。
我並不是說不能投資這ETF，而是要明白上述的風險，同時在注碼上不宜過多。