龔老師你好！正閱讀《財務自由行》，想就個人情況詢問意見。本人有3個住宅物業，2車位，另外股票及現金如下：

物業1（自住，市值$1100萬，按揭$610萬）

物業2（出租，市值$580萬，按揭$349萬，收租$1.5萬）

物業3（出租，市值$464萬，按揭$328萬，收租$1.4萬）

車位1（自用，市值$70萬，無按揭）

車位2（出租，市值$60萬，無按揭，收租$1700）

股票（平保，友邦，農行，碧桂園，碧桂園服務，洛鉬，市值$80萬）

現金（$180萬）

家庭月入$12萬，每月可儲$4萬

本人及太太均42歲

問題一：現時我欠下銀行近$1300萬，3個物業的按揭年期仍有25-30年要供，都會有擔心，有何方法盡快減債，或縮短供款年期？

問題二：按我情況，怎樣再增加現金流及被動收入，以盡早實現財務自由？

個案重點：

‧夫婦42歲

‧家庭月入$12萬，每月可儲$4萬

‧持有3個物業，2個車位

‧股票$80萬，現金$180萬

‧按揭欠款近$1300萬

重點目標：

‧如何縮短供款年期或減債

‧增加現金流

‧財務自由

龔成老師分析：

1）我們會因應你的年齡、負擔、收入、支出、現金流、每月供款、財富結構、資產質素、風險等情況，去分析現時你的負債比率是否高，你不用一見到「欠銀行$1300萬，要還30年債」就擔心。因為就算有負債，只要有足夠資產，以及每月還款無問題，就不用擔心，簡單來說，就是分析以下的三點：

第一，負債與資產的比例，以及資產的質素。

現時你擁有的物業資產：$2144萬，車位共值$130萬，股票值$80萬，現金$180萬，總資產市值為$2534萬。

負債總數為$1287萬。以資產計的負債比率為：「總負債÷總資產」=「$1287萬÷$2534萬」=51%。

你可以在《財務自由行》第二章，找到一個負債比率的年齡列表，你現時42歲，負債對資產比率的上限為60%，你的比率為51%，仍是一個可接受的水平，不過，不建議你再增負債，因為隨著年齡漸大，可承受風險會進一步減少，因此可接受比率會再減。

另外，要分析擁有資產的質素，你持有物業、車位、股票、現金，上述持股都是有基本質素的股票，因此整個財富組合，所持有的都是有質素的資產項，因此不用擔心。

簡單來說，雖然你的負債接近$1300萬，金額看似很大，但由於你有足夠的資產支持，因此不用擔心，看見「金額很大而擔心」是一般人的思維，有錢人的思維並不是單看金額，而是有否足夠的資產去支持。

第二，你每月能否還款，是否做到「供得起」原則。

現時你的負債全是物業的按揭，每月要供款，你現時合共按揭近1300萬，假設全部為30年，3%按息，每月還款金額約$55000。

物業車位共收租$30700，每月你額外要有$24300去供款，以你現時收入$12萬計，基本上是無問題的，就算出現減租，或短期無租金收入，甚至你在工作上的收入有變動，由你本身有$180萬現金，足以支持多個月的供款，因此不用擔心。

第三，負債能否創富。

不少人一見到負債就會害怕，認為負債愈少愈好，希望盡快將負債清零，這是錯誤的想法。最重要是風險管理，負債可以有，但不能過多，同時，要分析該負債能否創富，如果是消費性負債當然不要有，但如果該筆負債能產生創富的效果，就有當中的價值。

現時你的負債，都是物業按揭，其中有兩個是收租物業，由於有租金回報，以及物業本質長期價值向上，因此是資產項，這筆負債有存在的價值。

綜合來說，雖然負債金額看似較大，但你不用擔心，不用減少還款年期或提早還錢，因為低息環境，資金成本不高，與其還錢，不如將資金用作投資更好。

2）你現時的年齡42歲，財富仍有增長的能力，你可投資平穩增長股，運用「先增值，後現金流」作方法，這刻首先集中在財富的基本增值。不用心急增加這刻的現金流，建議你利用10年去進行財富增值，10年後才開始，慢慢將資產轉為現金流類別。

由於你現時較集中在物業類別，會出現集中風險，雖然不用減持，但日後要增加其他類別的資產項，最好是「股樓平衡」作為策略（因為物業、優質股都是最基本的資產項），因此，你之後可以增加股票的比例，以建立一個平衡、有增長力的財富組合。

現時的現金$180萬，如果你真的擔心按揭方面的風險，又或擔心現時工作情況，就不要動用，全數留現金。但以正常的角度分析，你留$80萬現金已足夠，餘下的可以用作投資股票，部分現金可分注投資，部分則等機會投資。投資的方向，就是有質素，有平穩增長力的股票。

至於每月儲到的$40000，可以分注投資股票或月供股票，大部分平穩增長股，小部分投潛力股，假設取得10%的複息回報，10年後能滾存到$770萬，再因應到時按息高低，決定部分作還款，還是全數投資收息類的工具，達至最有效提高每月現金流的效果。

龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《80後千萬富翁》、《5年買樓4部曲》、《財務自由行》作者

‧ 《經濟一週》理財真人Show節目擔任致富教練

‧ 曾接受多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富

‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條

‧ 《經濟一週》、《華富財經》專欄作家

‧ 證券業持牌人士

‧ 股票課程導師，學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上

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