香港樓市由之前的大跌，到2025年開始穩定，表面上不差，但其實，全球及香港，面對往戰爭、息口政策架變化、關稅戰、全球經濟不穩、通賬升溫等多個因素。
因此，其實背後並不是無風險，只是香港樓在已經下跌幾年的情況下，值博率有所提高，加上部分不利因素減退，令樓市在2025年得以回穩。
【圖1】--近5年樓市走勢
到2026年，係中國及香港經濟未完全回勇情況下，樓市將會上升定下跌？文章會從多個角度，同大家一一拆解。
--內房開始穩定
近年影響中港樓市的其中一個因素，就是內房問題。
幾年前，內地房地產企業，由於負債太高，出現了整個行業的危機，甚至連大型內房都出現倒閉情況，引至內房問題爆破，由於房地產整個產業鏈很大，延伸影響多個行業，無論對中國及香港的樓市也有影響。
同時，再延伸影響中國經濟、中國消費，令中國經濟在過往幾年較弱。
當發展商因資金不足要急賣樓，樓市自然轉弱，這情況正正發生在近幾年時間。而地產發展商，現時仍面對去庫存的問題，令樓價難以大升，不過已經比之前好轉，至於香港地產商，情況比內地發展商好，但問題仍未完全解決，所以，香港樓市在這前題下，將會限制升幅，不過情況正好轉。
內房由破爆至現時穩定，當中有一個轉捩點，就是中國政府在2024年9月，推出了多項支持經濟及樓市政策，雖然不會令經濟快速好轉，但有穩定作用，當中也發放了訊息，就是如果有必要，會再推出支持經濟政策。所以在大方向上，經濟會開始穩定，慢慢向好，但全面回勇就要時間。
由於中國政府在政策上支持樓市，相信中國樓市不會大跌，而這因素，也會間接影響香港的樓市，令香港樓不會大跌。
由於幾年前樓市信心不足，令就算本身有買樓需求的人，也會推遲計劃，到中國2024年尾穩定樓市措施，以及2025年香港樓市穩定，令之前信心不足的人，信心度提高。
簡單來說，現時香港樓市的信心度，由悲觀，轉到現時正常狀態，樓市在2026年，也會因此而穩定。
--美國減息，有利樓市--
【圖2】--美國利率情況
另一個影響樓市的因素，就是利息因素。
首先，高息環境對樓市不利，這點令2022年-2023年香港樓價大跌原因，因為當時加息很急，到2024年下半年，美國開始進入減息週期，這點會利好香港樓市，因為供樓成本減少。
減息將會有利經濟、有利樓市，因為減息令企業融資成本減少，可以鼓勵企業借錢發展，不單止可推動經濟，而企業盈利能力亦會向上。
至於地產發展商，由於減息令借貸成本減少，資金壓力將會減少，除了有利這類企業的股價外，地產發展產也不用太急去庫存而減價賣樓，有利樓市。
加上減息令供樓人士的負擔減少，都是有利樓市因素。
【圖3】--聯儲局點陣圖資料
根據近幾次美國聯儲局點陣圖資料推算，以及綜合市場一般的預測，2026年很大機會減息2次，合共0.5厘。
雖然美國通賬問題，有機會令減息出現變數，但如果仔細分析點陣圖資料，就會發現長期利率向下，即是說，就算中短期出現一些變數，但大方向仍是減息的，只要無出現太大不利情況就得。再加上美國總統特朗普，一向想減息，而2026年將會換上新聯儲局主席，令減息機會更大。
由於2026年，很大機會減息2次，甚至更多，成為了支持樓市的因素。
--香港經濟情況--
上述所講的因素，包括內房問題開始穩定，中國政策，減息因素，都是利好樓市因素。不過，在現時中港經濟未完全回勇的情況下，香港樓市難以大升。
2026年，相信香港經濟大致穩定，不會太好，也不會太差，香港過往依靠自由行，近年自由行消費弱，影響香港經濟，但同時，香港經濟處於轉型狀態，減少對旅遊業、零售業的依賴，由於轉型要時間，因此過程中香港經濟未必會十分好，但就有助經濟不會轉差。
2025年，美國向全球開打關稅戰，隨著美國與多國達成基本的貿易協議，中美關係好轉，貿易進入正常狀態，對香港經濟也有一些利好作用。
當整體的經濟穩定，市民買樓的意慾也有所提升，對樓市提供一些支持作用，不過，始終經濟未完全穩定，部分行業仍面對較弱的環境，因此樓市未有條件大升。
--香港政府政策--
現時香港政府部分政策，將會對樓市有間接影響，例如人才計劃，以及教育政策。
香港政府數年前推出的吸引人才計劃，的確能吸引一些人來香港，因此令租金得到支持，令近幾年出現一個現象「租金上升，樓價下跌」，引致租金回報率拉高。
長遠來說，如果人才計劃的人留在香港，有機會買樓，支持樓市，但這因素始終有不確，未能下定產生有多少需求，相信短期未必多，但起碼，會增加租樓需求。
香港政府近年另一個計劃，就是想將香港打造成教育城，建立「留學香港」品牌，吸引更多海外國家、中國內地的學生來港升學，並大幅提高非本地學生的招收比例。
雖然現時有部分大學，正加強興建宿舍，但整體上，來港學生人數增加，都會增加在香港住的需求。
無論是人才計劃，以及教育城計劃，都會令住的需求增加，對租金提供了支持，雖然這些人不一定買樓，但都會成為間接支持樓價的動力。
07--租金回報率提高--
【圖4】--近5年租金走勢
雖然近幾年，香港樓市處下跌情況，但租金的情況卻不同，住宅租金呈上升狀態，甚至創歷史新高，這情況與樓價十分不同。部分原因，正是之前提及的人才計劃、教育計劃，推高了香港樓住的需求，但由於這些人這刻未必買樓，以租樓為主，令香港近幾年出現「租金升，樓價跌」的情況。
加上香港經濟大環境不穩定，市民對前景信心度不足，令市民偏向租樓，但由於人們總有住的需要，令租務市場有支持。
【圖5】--租金回報率
由於近年租金升樓價跌，令香港的租金回報率持續上升，由數年前的2.5%，上升到現時約3.5%，投資吸引力增加，如果用整體樓市平貴度分析，數年前樓價高位，市民較難負擔，以及租金回報率只有2.5%，當時處貴水平。
到時現樓價回落，市民相對較易負擔，加上租金回報率升至3.5%，樓價已經由貴去翻合理水平，無論從投資角度，以及自住角度，吸引力都有所提高。
從投資角度，當2026年美國進一步減息，按揭利率下跌，投資者的資金成本減少，投資物業的現金流提高，反映香港樓的投資吸引力有所提高。
不過要留意，投資物業主要有兩大回報，分別是價格升幅，以及租金回報，雖然租金回報提高，但香港樓長遠的升值程度，已經較難像過往年代般倍升，因此投資值博率，只是中等，不算特別吸引，但也不算差。
如果從租金回報率上升，以及從投資角度分析，2026年香港樓會穩定及少少上升，但未必能大升。
--供應與需求--
【圖6】--過往十年樓價走勢
過往20年，香港樓出現倍升情況，主要原因是供求失衡，需求大但供應嚴重不足，令樓價升幅十分誇張，無論租金及樓價都升，主要因素是供求失衡。
到現時及之後的10年，見到政府潛在土地供應，已經明顯增加，現時樓市已經到達了供求平衡狀態，所以，樓市要大升並不容易。
【圖7】--香港政府長遠土地供應資料
相信樓市在長遠計，因供求關係，較難大跌，因為樓市始終有一定的需求，不過，也不會有大升的情況出現。
近年移民的確令需求略為減少，但移民情況已穩定，同時見樓市存有一定的用家需求，過往無樓住、等買樓、與家人同住想自己搬出去往，都正在釋放過往的潛在需求。
【圖8】--北部都會區計劃
供應方面，政府加大力度找地起樓，以及北部都會區產生一定的土地，令長遠有足夠供應。
簡單來說，現時香港樓市供求已到達平衡狀態，樓價只會平穩，或少少向上，長遠較難大升。
--總結及投資策略--
2026年，受惠於經濟穩定，減息因素，租金回報率提高，都成為支持樓價的因素，不過，始終大環境經濟並不是十分好，加上供求已到了平衡狀態，樓市會平穩或少少向上，難以大升。
至於長遠計，考慮到香港長遠的需求及供應，已經不是過往的供求失衡，而是平衡狀態，因此，樓價難以倍升，但由於始終有需求，要大跌也不易，所以很大機會是平穩向上。
香港樓作為自住的價值仍在，現時的樓價，已由過往的貴，回落合理水平，有自住需求的，最重要考慮自己的資金情況、負擔能力，如果在「供得起」方面無問題，其實可考慮。
至於香港樓的投資價值，算是中等，可視為穩定收租的工具，但不要對樓價有太大期望，相信減息會對樓市吸引力，有所提高。
（上述文章只是分析，只供學術性質，並不構成任何投資建議或邀約，投資者在投資前，請自行花時間了解，才決定是否適合自己。）