作為一位常常開班授徒， 教人怎樣可以買到比市價低兩成筍盤的房地產投資導師。 申請銀行按揭， 借錢買樓， 計算還款能力是否能夠通過壓力測試， 可以說是我無比熟悉的事， 甚至已經成為我的本能。

但對於新手買家而言， 可以說是問題處處呀：

了解自己什麼時候需要做壓力測試， 如何計算自己能不能通過壓力測試， 又或是我是買樓自住， 還是出租， 對壓力測試會否有影響？ 傳聞中的， 首次置業可以免除壓力測試的傳言是真是假， 我又可否避開壓力測試？

今天這一篇文章， 我便會與你分享， 各種與壓力測試有關的資訊和條件， 務求讓你從中得益， 順利購入理想物業。

什麼是壓力測試？ 何時才需要做壓力測試？

當買家在購入物業時， 由於牽涉大筆款項， 除了個別身家雄厚的買家之外， 都需要向銀行申請按揭。 而在批核按揭時， 銀行需要確認借貸人有能力還款， 才會批出按揭。

以下是兩種銀行在評估申請人的還款能力時， 會使用到的計算方法： 按照銀行現時的按揭利率， 計算申請人的供款與入息比率是否在五成以內。銀行會按照現行的利率， 再以上加3%， 再計算多一次， 其供款與入息比率是否在六成以內壓力測試， 指的就是第二次計算： 銀行會模擬按揭利率上調的環境， 在加了三厘的情況下， 供款壓力增加， 在測試申請人是否有充足的還款能力。

在現時的香港政策下， 所有的按揭申請人， 只要是向銀行申請按揭的， 都需要通過壓力測試， 當然， 如果你買的是新樓， 申請的是發展商提供的按揭， 例如呼吸plan， 你都需要通過壓力測試。

只有兩種人可以例外： 申請購買新居屋以及綠置居的綠表資格人士購入物業時， 是首置人士， 買入物業只作自住用途， 這些人， 他們雖然申請高成數按揭， 但也購買了按揭保險計劃

供款與入息比率是什麼

提到壓力測試， 我們便一定要計算申請人的供款與入息比率。 也就是debt to income ratio， 簡稱dti。

供款與入息比率的計算方法非常簡單， 就是申請人的每月供款佔其每月收入的百分比。

注意， 這個供款並不是淨指每個月的按揭供款， 而是申請人的所有債務供款， 舉個例子：

物業價值： 800 萬元

按揭申請借貸銀碼： 640萬元

現時利率 (按2021年4月19日的恒生銀行的利率)： 2.15%

借貸年期： 30年

按現時利率計算的每月供款額： HKD 24,139

當利率上升 3% 後， 每月供款額： 34, 946

借貸人的入息需要 (按只需要償還按揭貸款的情況下)： 34,946/ 60% = 58,244

借貸人其他貸款每月供款 (例如信用咭分期、私人貸款等)： 4,000

借貸人需要通過壓力測試的每月入息： 58,244 + 4,000 = HKD 62,244

需要注意的是， 按現時香港法例規定， 一千萬樓下的物業最高按揭成數只能是六成， 如果業主需要申請超過六成的按揭， 便當成是高成數按揭， 在這情況下他們需要向按揭證券公司申請保險， 你要支付一筆大約相當於樓價 2 - 5% 的按揭保費， 不少新業主都傾向把這保費連同樓價一起申請按揭， 變相來說， 按揭申請金額更高， 申請人也需要有更多的收入。

壓力測試的例外、首次置業可豁免壓力測試的迷思？

前文所說， 除了合符綠表申請資格的人士以外， 還有以首次置業身份 (即是在物業成交時， 買家名下沒有持有任何物業)， 透過按揭保險計劃買入物業的業主， 在金管局的有意放鬆以下， 即是業主申請的是超過六成的按揭， 銀行也有權已按”借六成”的標準內計算壓力測試。

例如， 首次置業買家想要借 8 成按揭， 銀行可以選擇： 按正常申請 8 成按揭的貸款額來計算每月供款額， 或按申請 6 成按揭的貸款額來計算每月供款額

至於按哪種方法來計算， 則由銀行決定， 故此， 申請人最好先和銀行了解詳情

首次置業不用做壓力測試？

注意的是， 首次置業申請按揭保險做高成數按揭， 並不等於完全不用計算供款入息比率， 不用做壓力測試。

按金管局規定， 這樣的情況下， 申請人的供款收入比率仍然要在 50% 以內， 只是豁免了申請人需要通過加壓3%

但這樣的情況下， 申請人在加壓後超過了按揭供款比率六成的上限的話， 他便需要付更多的按揭保費， 通常就是原有保費的10%。

現在這樣的情況下， 因為申請人的壓力測試在加壓情況下未能通過， 銀行便有可能不會批足， 例如本想申請九成的， 最終銀行可能只會批出8成半的按揭。

你需要注意的是， 申請按揭保險， 只接受現樓申請， 如果申請人想要購入的是還未起好的樓花， 並不能受惠於按揭保險了。

壓力測試會按情況收緊/ 放鬆

如果買家未能通過壓力測試， 銀行便有可能會減低放貸成數， 甚至不會批出按揭。

如果業主符合以下情況， 銀行便十分有可能會收緊壓力測試， 要求更低的供款與入息比率， 也就是申請人需要有更多收入。 物業用於出租之用， 而不是自住， 這樣的情況下申請人的供款與收入比率便有可能再下調一成申請人在申請時有另一份未供完的按揭， 不管是樓宇按揭、車位按揭、工商物業按揭， 甚至只是做擔保人都好， 他的DTI 也要下調 5 - 10%收入來源不是香港，  DTI 按情況下調 5 - 10%， 如果收入來源更貼近香港， 便有可能下調得比較少一點

申請人的信貸評級， 對壓力測試的影響

一般來說， 在申請按揭時， 申請人需要本身信貸評級優良， 才能享受銀行的最優惠利率， 但如果申請人的信貸評級較差， 銀行在批核按揭時， 便有可能會提高其利率， 在這樣的情況下， 申請人每個月便需要更高的月薪才能通過壓力測試 (因為每月供款增加)。

故此， 我十分建議申請人在申請按揭前， 最好先行查閱自己的信貸情況。

如果大家對申請按揭有什麼疑問， 也歡迎你們來聯繫我。

作者簡介

蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人，香港房地產投資課程首席導師，有「樓巿蔣門人」／「樓巿掌門人」之稱，多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員，教授財務、物業投資與營商技巧。