香港是一個很幸福的地方，但是很多港人都不知道，只有很少人感覺到，其實部分的幸福是可以在數字上看到，幸福同樣可以留下痕跡。

尊敬的死黨楊大佬，昨日向年輕人提出一條問題：假設你現在要上車買樓，你是寧願選擇樓價是500萬但銀行按揭借貸的息口是3.5%，還是同一單位樓價跌了200萬而息口是10%，你會如何選擇？這個問題很好，因為筆者和很多同年紀的人一樣，我們大部分青春都是在供樓息口15厘以上渡過，而過去很多人甚至評論員都希望在加息之下樓價大跌，我們就計一計數：

如果樓價是500萬而息口是3.5%，假設同樣做9成按揭供25年，當供完之後是付出了約675.8萬總供款額；如果樓價是300萬而息口是10%，供完樓之後是總共付出了約736萬，這個簡單比較的好處，是反映了息口高低比樓價高低更加重要，當然亦反映了息口風險不可以忽略。筆者是長期對大幅加息嗤之以鼻的評論員，我一直認為香港銀行按揭審批系統裡面的2至3厘壓力測試是足以應付到美國的加息，用逆思維去看，亦即是說如果香港沒有大幅加息的話，其實是一個置業（或擁有物業）的歡樂時光！我們看一看現在的息口，執筆的時候H按封頂息口還是維持3.375厘，3.375厘是一個很可愛的息口水平，和GDP及通脹率相若，即是抵銷了通脹之下的息口和「零」不是差很遠，亦多出收租回報率不是太多，亦即是說大部分的租客是供得起樓的，以現在25至34歲全職僱員的入息中位數字2.1萬元來說，兩小口子是很容易追求到在屯門區及天水圍區買到400萬甚至300萬多的兩房二手住宅單位，這些樓盤現時有200個以上。

所謂息口高低，其實是應該和通脹、存款利率等等因素作比較，互相抵消後接近「零」才是平息期！

為何我們可以在聯繫匯率之下，面對美國加息可逆天低息？這個幸福不是一個幸運，香港現在的M3數字等於1997年的5.9倍、2007年的3.1倍，這些錢本來應流出市場，令到我們的樓價和股票價格都高漲，但過去十年，樓市辣招加上股票市場不斷爆破，反而令過量資金時囤積於銀行體系，當存款多於按揭量數倍的時候，便形成了「結構性低息」，甚至在投資最困難的2022下半年，香港的定期息口遠超於按揭息口，這種幸福是人為？是幸福？怎樣也好，這個都是香港人的福氣，大家好好珍惜吧！