香港地少人多， 隨著人口的膨脹， 房屋供不應求的問題日益嚴重， 有很多無法買樓， 甚至負擔昂貴租金的市民， 便會選擇入住劏房。

就2021年， 政府所委任的劏房租務管制研究小組的調查顯示， 現時居住於樓齡15年以上的私人樓宇內的劏房共有100,943間， 當中有226,000人居住於這些劏房之內。 這還不包括， 那些在工廠大廈， 以及商業大廈間出來的劏房。

根據該調查顯示， 現時劏房的月租中位數為四千八百元， 22.5 %的劏房租金介乎於四千到五千之間， 超過八千元的劏房租金也有5.7%。 在這些劏房住戶中， 75.6% 的住戶曾經被調整租金， 上調幅度的中位數約 7%。

劏房又分違法及合法之分

劏房的正確名稱， 其實叫做“分間單位”， 即是指業主將一個單位， 分間成兩個或以上的獨立細單位， 並將其當作住宅出租， 劏房的租金， 單以呎價計算， 都比平均一個單位為高， 故此， 劏房的業主通常都能得到較高回報。

合法劏房

如果一棟大廈的大廈公契容許業主將其進行分間， 業主所作的改動， 又能得到屋宇署批准， 便能成為合法劏房。 但當然， 要讓劏房合法化， 業主在裝修時便要特別小心， 讓單位能通過一系列的標準， 例如安全、衛生、通風、照明等。

部分劏房的租盤會有獨立廚房及廁所， 有一些則需要和鄰居共用。 由於劏房的質素非常參差， 故此， 在數年前並不常見， 但現時， 也有很多業主發現這樣的劏房有利可圖， 有越來越多人申請合法劏房。

新型的大廈， 他們的大廈公契， 通常都會明文列明不能分間， 故此， 合規格的劏房通常都位於唐樓裏面。

非法劏房

除了沒有向屋宇署申請批准的非法劏房， 位於工商大廈內的劏房都是非法的。 近年來， 為了節省成本， 有很多業主都選擇購入工廈單位， 將其翻新裝修， 當作住宅放租出去。 一來除了因為工廈的入場費比住宅便宜， 二來也不用付15%的雙倍印花稅。

對租客來說， 工商大廈內的租盤， 闊落地方大， 而且水電錶獨立， 故此工廈劏房的價格也企得非常硬。

但由於， 工廈劏房是違反了大廈用途。 故此是屬於違法行為， 過去便曾經有工廈的劏房租客突然被封屋， 需要即時遷出。 故此。想要租這些工廈劏房的朋友們， 便需要三思了。

業主租客要小心： 劏房安全要訣

不論閣下是有意投資劏房的業主， 還是想要租住劏房的租客， 安全問題都是重中之重。 以下是一些就選擇劏房時的安全要訣。 1.逃生路線， 如果遇上火警， 劏房內的住戶要如何逃生？ 劏房單位到逃生門遠不遠？ 有些設計得很差的劏房， 便有可能離逃生門距離過遠。

2.劏房與劏房之間的間隔物料， 是否防火？

3.走廊夠不夠闊？ 會不會過窄， 會不會有很多雜物？

4.離開了劏房以後， 還要經過多少度門才能到達逃生門？ 有時候， 有些租戶為了保護自己的財產， 便可能會把劏房與逃生門中間的大閘鎖起， 如果遇上火警這是非常危險的。

5.電和水的問題， 如果一間劏房分間得太多， 裏面太多人住的話，樓宇的耗電量便會超過供電量， 就會形成問題， 而且也非常危險。

6.有些劏房並不是靠著外牆而建， 業主在這樣的情況下， 單位的通風和採光又如何處理？

7.單位內的獨立洗手間， 可能並不是原本的洗手間位置， 如果在渠務上做得不好， 便有可能常常去不到水。

總結

以上幾點， 是作者常常遇到的， 一些與劏房有關的問題， 不管閣下是業主， 準買家， 還是租客。 在興建或使用劏房單位時， 都要非常小心， 最好是尋求專業人士的意見。

作者簡介

蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人，香港房地產投資課程首席導師，有「樓巿蔣門人」／「樓巿掌門人」之稱，多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員，教授財務、物業投資與營商技巧。