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蔡光華 Chris Choy
2023-01-10 13:14:33
2023年投資策略 (1)

22年的投資成績確實慘不忍賭,踏入23年,行事仍要非常小心,美國在高息、高通賬下,需求急降,打擊經濟;中國雖然臨崖勒馬,清清零,打倒昨日的我,但面對外圍需求降和自身失業與財困問題,在投資部署上,還是小心為上。

今年的大策略,主旨不在資本增值,雖然金龍股開局斐然,但急升卻缺乏實質支持,其實是只是波幅,上年便是如此。今年重點是資產重估,除非是經濟破產,這些資產在變現與改善下,價值重現。以現水平計算,可算的升幅是倍計。

達力是非常吸引過案,企業透過聯營持有深圳南山一塊40萬平方米的吉地,算樓價10萬/米,其份值達147億,當然未扣稅和成本,但企業現在市值才23億。因為土地對面是歌劇院,發展有期。土地另一股東是佳兆業,財困下無能為力,傳國企會接捧。

從基本面看,中美兩個最大的經濟體,她們的經濟前景是要關注。政治歸政治,不用過份上心,但科學這個無型之手,是最終主導。中國上年十二月開關是遲,但算及時,短期會出現阻延,歐美上年第一季情況可參考,然後逐步理順。但中國面前是兩大山在攔路,第一是過過兩年政府的積極關心大家,先後在教育、地產和科技提供指引,結果不消提,加上清零令內部活動停止,結果真的是長貧難顧。

開城可望刺激內部經濟,但中國的失業與財缺是事實,最好的特效藥是令房地產重生,過去兩年的高壓政策,民企一間間骨牌倒下,國企亦面對需求大瀉問題。一如清零,再維持會到無可挽救的地步,房地產政策若不臨崖勒馬,便真的車毀人亡。房企正常運作,對上下游諸多企業帶來影響。銀行、保險、建材、裝潢、家電等行業,均與樓市發展息息相關,更重要的還有地方財政,過去3年抗疫,中央及地方政府均花了不少錢,若賣地收入下降,政府恐怕難有資金再推動經濟復甦。

現時房地產行業佔GDP比重為7%,加上建築業佔14%;土地出讓收入和房地產相關稅收佔地方綜合財力接近一半,佔城鎮居民家庭資產的六成,佔地產貸款上以房地產作押品的貸款,佔全部貸款餘額的39%,可見對金融穩定具有重要影響。所以上年十一月開始從供應端著手,積極放水,已見成效。

現在的焦點是需求端的問題,購房不是消費,也不是純投資,主要是民生需要,安居樂業是每個家庭的目標,但爛尾樓和樓價下跌令準買家卻步,保交樓解決第一個問題,只要信心回復,便不擔心樓價再跌。能夠去存貨,房企降債和願意投地,地方經濟才可走出谷底。

不過我們不是建議內房股,今年的投資焦點是內房債。上年市場的擔心和缺乏流動性,內房債價是跌至低無可低。世茂債從$100跌至$5,好消息下回升至$20,兩個月三倍。內房企能化險為夷,欠債還錢是天經地義。所以期望內房債今年可以有倍計升幅。

[蔡光華,力高資產管理投資總監 [email protected]](香港證監會持牌人)

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