繼上期回顧了上半年樓市後，今期展望下半年走勢。在2月底全面撤辣效應之下，的確為樓市帶來了一波量價反彈的好勢頭，惟單靠撤辣而在其他因素未見明顯改善下，樓市持續向上的動力不足，當最心急入市的購買力被消化後，市場便輾轉回軟。

展望下半年樓市，筆者未感樂觀，因從供應、經濟及息口走勢等幾大層面上，非但暫時未見有利好因素，甚或有惡化的情況出現，恐拖累下半年樓市持續出現「量價齊跌」的困境，不排除全年樓價有機會跌8%至10%。不過，筆者長遠仍看好香港樓市在內地經濟復甦刺激下，可轉趨平穩向好發展，故下半年樓市進一步回調，亦是趁低吸納的好時機。

從供應層面上分析，由於之前兩年新盤銷售緩慢，發展商面對庫存壓力，新盤貨尾年初時已達近2.1萬伙；近月發展商積極推盤，惟未能一下子沽清之下，總體貨尾量不跌反升。撤辣後樓市只亢奮了一季，屬曇花一現，很快便打回原形。面對庫存太多，發展商爭相出貨，減價事在必行，亦因此拖低二手市場價格，令樓價持續受壓。

另外，受經濟未見明顯復甦影響，很多商家富豪的商業資金被鎖死，未能發揮作用之餘，反倒要出售部分原本用以投資甚至自用的住宅物業來周轉填補。因應不少商家均面對高息的壓力，在需要償還銀行貸款時，不得不沽樓套現來解決資金荒的問題，故即使是二手豪宅的樓價於近期亦見有調整壓力。

第三個因素是息口高企的問題，普遍市民都廣受影響，因過去三年至今，市民受高息環境影響，供樓壓力大增，令他們的消費意欲減弱，當整體社會消費力弱及消費信心不足時，亦會窒礙樓市表現。

再者是買家面對銀行收縮借貸的壓力，如兩年前買下樓花的買家，今時今日要收樓上會，很多銀行估值下降了，加上借貸金額未必能達之前預期的水平，買家便要想方設法去「抬錢上會」，令不少買家也面對財政壓力，影響進一步的投資及消費心情。

綜觀下半年樓市暫未見特別利好因素出現，加之上述利淡因素拖累下料續走軟，預期在交投轉慢下，新盤承接力不如上半年，一手私宅買賣登記量下半年恐回落兩成，下試7,300宗水平，即全年合計一手登記量料約1.64萬宗，惟仍較2023年低迷的1.02萬宗料大升61%。

至於二手市場預期續受高息壓力及新盤低價搶客影響，交投將呈萎縮，料下半年二手私宅交投量將較上半年的1.73萬宗回落兩成，至約1.38萬宗；全年累計，二手買賣料錄3.11萬宗水平，將較2023年約2.83萬宗增加近9.9%。

預測樓價走勢，上半年樓價只在撤辣後一段短時期內反彈過2%至3%，而目前已全被蒸發並掉頭下跌，預料整個上半年樓價恐跌達3%至4%；加上在利淡因素拖累下，下半年樓市續陷困局，樓價料再跌5%，即全年樓價跌幅恐達8%至10%。至於租金表現方面，在專才持續抵港及本地大學吸納更多留學生支撐下，筆者預期下半年租金升幅將與樓價背馳；其中中小型住宅租金料再漲3%，全年預計至少升6%；而豪宅租金下半年也看升1.5%，全年料升近3.5%。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮