雖然借貸投資資產絕不限於物業，但對香港人來說，以住宅物業來作為資產去說明，無論在理解上或真實操作上都是較佳的。物業的回報就是樓價升幅加上租金，而租金是屬於確定性及有現金流的，另一方面，投資物業的付出就是首期加上每月供款，以及各項的雜費。
由於樓價升值未能在這刻產生即時利益，而當中的租金收入，就能作為供樓及雜費的支付，若每月的租金減供樓及相關支出後，能出現正數，這就能持續的產生正現金流回報，從字面上可稱為「資產」。
這當然是理想的情況，而這在大多數情況下都值得持有這資產的，因有正現金流就可有新資本投資其他資產，而新資產又產生新的現金流，造成良性循環效果。
然而，若每月現金流產出為零甚至負數的資產，字面上可稱為「負債」，因表面上的確比正現金流情況弱，但其實當中並不是絕對的，就算字面上稱為「負債」，亦並非不值得持有的，因為其回報並非以即時的現金形式呈現出來，這時要必須再仔細分析當中的結構，真正的回報。
以$300萬物業作例，租金4%，每月收租為$10,000，利率2%，
供30年：
情況借貸狀況投資金額每月供款月現金流
情況一不借貸投資$300萬$0 +$10,000
情況二借5成首期$150萬$5,544 +$4,456
情況三借9成首期$30萬$9,980 +$20
【圖2-9】不同借貸情況下的現金流
上表中以現金流的角度去列出各情況，單憑現金流這一點，未能全要分析各情況，故下面再將各情況列出，但這次則用資本回報率的角度計算，務求得出更全面的評估。
在【圖2-10】中，說明了在3個情況下，當中所產生的回報：相同的$300萬物業，收租同是4%，所收的租金是相同；由於情況2及情況3有借貸，需要支付利息，所以收到租金後要減去利息支出；同時，由於所投資的項目是物業，而按揭是在每月還息的同時，要償還一部分本金的，因此在每月所得、以及從現金流的角度來看，情況1會優於情況2更優於情況3的。
但這只是從總資產角度，而非從本金角度。因為情況1用了$300萬本金，情況2用了$150本金，而情況3用了$30萬本金。
因此【圖2-11】用另一形式去表達真正的回報，【圖2-11】以本金為相用的$300萬作例，情況1全數投資於一間物業，賺取$300萬X4% = $12萬的回報（即是4%回報）。
情況2將$300萬分開兩次用，並利用借貸，投資兩間$300萬的物業，每間首期$150萬，借150萬，賺取（$300萬 X 4% - $150萬 X 2%）X 2 =（$12萬 - $3萬）X 2= $ 1 8 萬， 與情況1 運用相同的資金， 適度運用借貸， 可創造出（$18萬 / $300萬）= 6%的回報。
到情況3，將$300萬本金分成10份，買入10個$300萬物業，以$30萬首期借9成$270萬為一份（這雖然有點難做到，但並非不可能，曾認識一位朋友，他以與不同人合資的方法持有多個物業，利用了當中人名借貸的優勢）。
情況3假設投資10個物業，賺取（$300萬X 4% - $270 X 2%）X 10 =（$12萬 - $5.4萬）X 10 = $66萬，創造出（$66萬 / $300萬）= 22%的回報。
其實，【圖2-10】與【圖2-11】在資本回報率的角度，根本是一樣的，剛才計算了【圖2-11】情況1、2、3的資本回報，分別是4%、6%、22%。
同樣地，在【圖2-10】中，資本回報在情況1、2、3中，亦會是4%、6%、22%，試想想，【圖2-10】中的情況3，將$30萬本金都用作首期，以借9成$270萬的形式去買入$300萬物業收租，賺取（$300萬 X 4% - $270 X 2%）=（$12萬 - $5.4萬）= $6.6萬，資本回報率則是（$6.6萬 / $30萬）= 22%。其實，上面同樣是運用4%回報的工具，但將這4%放大到不同的程度，從而將本金產生更大的回報。
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