老師你好！本人現時36歲，想3年內可以購買400-500尺單位自住，想問下老師如何理財可以達到目標。
另外，現時持有的資產有無改善的地方？
本人家庭狀況如下：
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本人及丈夫薪金收入一共$85000
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有一間私樓放租，每月收租金$13000
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供樓每月支出$17000
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有1位小朋友，小朋友學費雜費支出每月$11000
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每月平均開支 $60000 - $70000
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暫時與奶奶同住
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本身有購買派息基金約$30萬，但近幾年跌晒，現值$23萬
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另有儲蓄保險約$20萬
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流動資金大概$130萬，暫時作短期定期用
個案重點：
‧36歲
‧夫婦二人合共收入$85000
‧每月開支約$70000
‧有收租物業
‧暫時與奶奶同住
‧擁流動資金$130萬
重點目標：
‧想3年內可以購買400-500尺單位自住
‧改善財富配置
龔成老師分析：
<<首先，講你現有財富組合>>
- 你現時已經持有一個放租單位，如果再買入單位自住的話，整體財富會較爲集中在物業上，這點要留意。
另外，你物業收支不平衡，你要睇翻物業個質素。我預期香港樓市高速增長的時期已經過去，我預期未來不會大升，只會平穩增值，港樓自住的價值仍在，但投資的價值只屬於一般。
如果質素較弱，建議考慮將現時的放租單位賣出，換入自己想住的單位，這樣你手持的流動資金會較爲充裕。
另一方案是為保留現時的物業，用手頭上的現金增值至較多的首期再買入單位。
- "保險"主要係用來防守，買足夠保障就可以。儲蓄成份架保險，唔係唔可以買。如果你個人風險承受能力好低，或者完全無投資能力，這類保險都有持有價值。
但始終係財富增值角度，佢幫助好有限，一般我都就唔建議太多。做財富增值，應集中投資在優質資產(如優質股、物業等)，效果才會理想。
- 債券，這其實只是「產品」，物業、優質股是「資產」，所以從財富本質上，我地應較集中持有「資產」，才對我地最有利(你可以睇睇《財務自由行》一書，我從財富本質上，講述了當中原理)。同時，現時息口低，但未來有機會重回加息週期，債券未必是最好的投資工具。
至於債券基金(或稱派息基金)，坊間分好多種，你要小心睇，因為有d風險低，無乜問題，有d則有潛在的風險，絕對不是保本的產品，有機會出現了「賺息蝕價」的情況。
第一，有些債券基金，會投資「高收益債券」，即是「垃圾債券」，你一定要睇睇佢所佔的比率。
第二，債券基金往往不是單純地持有債券，而是可以作買賣，以及利用衍生工具作對沖等策略，即是可能有價格上的波動。
第三，不少銀行都會提供借貸，以槓杆去放大回報，以平息借貸去賺取息差。低息環境時間題不大，但進入加息週期，不止借貸成本增加，同時債券價格往往在加息期下跌，雙從打擊下，投資價值成疑。當然，若然加息步伐不快，息差利潤就可觀。
我不是說債券基金有問題，只是說明當中的風險，因為市面上的基券基金好多，你要仔細分析。
- 定期，增長力唔高。但如果你投資經驗不高，都可以選擇。
<<未來投資策略>>
- 由於你置業的年期較短，不建議投資太高的風險的工具，建議用「平穩增值股」+「收息股」建立一個平台。
收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以，你可以了解下，並從中選股。
現時大市處於合理區底部，你可以先動用$130萬的$60-70萬分注，慢慢買入以上股票，建立一個組合。
到你打算買入物業的前半年到一年，就要分階段放售股票套現，以減少價格波動的風險。
- 至於你手上定期、派息基金、儲蓄保險是否加入這些股票做增值。
定期 > 可以，睇你自己風險承受力決定
派息基金 > 睇你自己風險承受力和認知情度去決定
儲蓄保險 > 不太建議，你可以當佢係儲備資金，係必要時才用。但緊記，都暫時不要再加大儲蓄保而方面架投入。
龔成老師簡介
‧ 暢銷書《圖解美股小百科》、《圖解股票小百科》、《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《38全球倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《5年買樓4部曲》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《80後千萬富翁》、《千萬富翁致富學問》、《財務自由行》作者
‧ 《經濟一週》理財真人Show 節目擔任致富教練
‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問
‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年
‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富
‧ 現為全職投資者，擁數千萬財富
‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾30,000條
‧ 《經濟一週》、《華富財經》專欄作家
‧ 擁財務學學士學位
‧ 證券業持牌人士
‧ 投資課程導師，香港及澳門學生人數逾5,000 人
‧ Facebook 專頁「Kung Shing」
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