以往Soho中國是一沉悶的中國地產股，尤其轉為收租股後，業務平穏但缺乏想像空間，股價大折讓。上年11月最先傳出Soho打算賣掉八大金剛，上月再傳出潘石屹將Soho賣給黑石 https://www.reuters.com/article/us-blackstone-m-a-soho-china-exclusive/exclusive-blackstone-in-talks-to-take-developer-soho-china-private-in-4-billion-deal-sources-idUSKBN20X08O)。公司之後證實有關報導。本文分析成事的機會率。

潘石屹如繼續做地產發展商，應該還不錯，但錯判宏觀，錯誤轉型做收租佬。雖然物業集中在北京及上海，但租金回報率低，貸款利息高，所以實際回報率低。業務變得非常雞肋。潘石屹也算正人君子，沒有因為是大股東而從中抽水，兩夫妻合計年薪才5百萬，非常合理甚至偏低。股價長期低迷，只及一半市賬率，還好過去幾年賣掉非核心物業，合共派了$1.65股息。既然業務停滯不前，年紀也「知命」，退出江湖是理解的。

一個選擇是私有化，但汲資大，利息負擔重，之後拆售物業有時間、稅務及法律問題，所以可能性低。叧一個方案是繼續逐個逐個賣，然後派錢，相信這是原本計劃。上年底爆光，引來黑石打算整批買過來，談判正進行中。

黑石是地產私募基金，資金雄厚，善用財技，買入地產，重新整理再賣出套現。上年4月用每股$3從海航收購香港國際建投（687），套現資產，合共已派息$2.95，叧加現在股價8亳，未夠一年，回報超過20%，最終賣殼離場，完全賺盡。

黑石收購Soho是完全正路。以路透社提供的收購價，大約有20%折讓，雖然近期市場波動，相信影響不大，畢竟神女有心， 襄王亦有夢。空穴來風必有因，路透的報導 是有參考價值的。順帶一提，黑石房地產總監吳幸原，負責中國的資產管理剛從泰昇（即687:HK）退位，因為要處理Soho不出奇。

壞打算，交易告吹，股價跌回$3水平。之後等逐個物業賣再派息，不會賠本。玩這些案子，要有耐性及穩定的資金鏈，有些案子甚至放幾年時間才修成正果，但收獲絕對可觀，最重要是風險可控。

蔡光華 [email protected]（香港證監會持牌人，客戶持有Soho 中國）