馬年伊始，新春愉快！萬事勝意、馬到功成！農曆新年長假淡靜氣氛消散後，香港樓市料可迅速回暖，承接過年前的一手新盤旺勢及二手交投趨活。近月所目，買家已開始由從前的審慎，轉為追價入市，整體樓市氣氛明顯升溫。這股復甦動力，包括有來自內地買家的動力，已逐步改變市場結構及定價邏輯。
回顧過去兩年，內地買家參與度急速回暖，成為成交量與金額的一大增長引擎。2025年，全年以普通話拼音登記的買家錄得近1.4萬宗成交，涉資逾千四億元，雙雙創紀錄新高，較撤辣前低位出現倍數式增長。一手市場更依賴內地資金，貢獻逾半（部分項目更高達70%以上），成為發展商去貨的關鍵支柱。
踏入2026年，勢頭延續開局強勁，多個新盤出現置業人潮，不少即日售罄；高端豪宅內地客佔比更高，新發展區如啟德、西九龍、將軍澳成為焦點，樓價表現更為硬淨。
隨著內地客不斷加速入市，料將為本港樓市帶來三大結構性轉變：
一、區域格局加快重塑
內地買家偏好交通便利、生活配套齊備的新區，新盤去貨速度加快，發展商定價更具信心。傳統核心區二手豪宅雖仍有本地買家支撐，但高端價格的引領作用，正逐步轉移至跨境資金。「搶人才」計劃及高才通等政策，吸引內地專才與高淨值人士來港，自住與長期持有需求更穩固，進一步推高新區熱度。
二、價格分化持續放大
綜觀過去一年，中高價及豪宅市場升幅強勁，追落後效應明顯；中小型上車盤回升相對溫和。2026年，這分化趨勢料延續，中價樓段（約1,000萬至3,000萬元）有望因換樓需求及內地資金追落後而爆發；豪宅市場特別受惠，新資本投資者入境計劃已放寬住宅投資門檻至單一物業3,000萬元，吸引更多高資產人士吸納香港資產。
三、政策及資金流動深度融合
全面撤辣已大幅減低內地買家的稅務負擔，加上新資本投資者入境計劃允許投資住宅，香港作為資產配置、教育及身份規劃首選地的吸引力大幅提升。市場普遍預期，內地買家活躍度將維持高位，甚至可再創新高，成為樓價穩步回升的堅實支撐。
今時今日，內地買家已從配角慢慢擴大影響力，直接反映在成交活躍度、定價機制及區域熱點之上。馬年樓市開局勢將理想，「北水」持續流入冀可貫穿全年。對本地買家而言，目前正是重新評估部署的好時機：自住者可趁低息環境鎖定需求，投資者則應留意新區項目及中價樓段的入市機會。
最後，祝願香港經濟繁榮，人人安居樂業，大家都能在這波浪潮中成功置業、馬到功成！
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮