在這個迷惑和機制失效的市場當樓市評論員並不容易，迷惑是因為悲情四溢、歪理滿街！甚麼是機制失效？筆者舉個例，日前有個同業老友慨嘆，1000萬元以上的住宅成交有如一潭死水，其實相關板塊的需求是十分多，而香港亦不缺有能力買1000萬元以上的買家，但是為何有錢、有需求卻沒有人去買呢？這個就是各方面悲情累積引致的市場失效。

市場迷惑其中一個原因是國際經濟大局其實是面對一場大國博弈，博弈如棋令人出人意表，分析市場數據去評估趨勢已不管用，但是我們仍可憑事實的一連串結果去學習到新大局！

筆者一直認為任何經濟體系的活動也如呼吸一樣，有收緊的時候，也有發放能量的時候，只是資本主義是先發放，當泡沫過多的時候就爆破變回收緊，而中國特色的社會主義往往是先調節或者重整，然後再發放能量，當下悲情局面可以說是仍在中國經濟收緊的時候，我關心的是何時是中國經濟發放能量的時候，然後評估市場怎樣回升？

近期的股市持續回升令港人在冗長的悲情愁緒下得到一個很好的消息，很多人都開始展開笑顏，因為不單只部分蒸發了的財富又回來，更加重要的是不用繼續蒸發下去（甚至有些人要不斷「補倉」），但筆者個人重視股票市場好轉，想了解在配合大局之下是出現一個甚麼的訊息？近期內地的防疫措施似是有望進一步寬鬆及靈活化的，這十分有利於最基本的經濟活動，再配合西方列國由本來的聯盟圍堵中國，去到近期「邊打邊談」，各自都與中國討論營商的持續性發展，筆者認為這都算是一些好消息，再加上人民幣不斷上升，事實上，人民幣日益受國際歡迎，單是11月份港股總共上升了逾26%，是全球市場升幅最大的。執筆的時候，外交部宣佈習近平主席訪問沙地阿拉伯並出席「中國-阿拉伯國家峰會」！人們也等待好消息公佈，以上各項是反映經濟正起動、活力在發放！筆者覺得大家要留意接下來會否是轉勢？

如果經濟活力重新開放，樓市會如何改善？

當下樓價下跌的市況不是泡沫爆破，筆者認為股市是一個啟示，為何股價可以迅速回復？和樓市一樣不是泡沫爆破，只是悲情和調控策略下的價格變動，樓價雖跌，但購買力、建築成本、租金也沒有下降，甚至是不斷上升中的，所謂樓價跌反映到的只是人心虛怯！可想像當信心回復後價格會較快速回升的。