Q38811：

「急問」謝謝

龔sir，想問白石角4年樓地下435呎（大一房）➕花園400呎，5.3m , 應唔應該買？ 我自己幾中意，但係而家係咪時候買？

龔成老師︰

自住物業的話，最重要係佢適合自己長期生活需要(講緊未來10-20年)。同埋長線有信心供得起，咁就可以。

白石角缺點是配套，但如果你去過，睇過各方配套自己能接受，就無問題，加上配套慢慢會進步，只要你以長期自住角度考慮，仍是可以的。

好多人會將投資因素，放埋落自住物業度考慮。我唔會話錯，但未必是最核心。因為自住物業，就算佢升定跌，一般人都因為咁去輕易沽出佢架物業(除非你長線可能因為家庭需要，會打算再換樓，咁就另計)。

即係話，個物業價格變化，好多時只係影響緊你架心理，而非實質。

反而，你供款出問題，就真係有機會影響你持有物業架狀態。或者佢已經唔適合你居住，先至有機會去進行換樓。所以，"生活需要"同"供款能力"，永遠先係自住樓優先考慮重點。

只要過到而2關，就可以考慮。

Q38812：

龔成老師 你好

我今年31歲 每月收入大約20000, 有債款400000，2028年11月還完, 積蓄大約600000 是否應該先還清債款？

有什麼建議投資？

龔成老師︰

如果係高息架話，建議先清還，因為長線佢會蠶食你投資回報。

另外，如果你投資經驗淺，或者好保守，都可以優先處理負債。因為投資存在不確定性，但提早還款省下來的利息，郤是保證。

所以，你可以因應自己情況，去決定是否優先處理負債，還是保留(全數/部份)資金作投資。

當我地進行人生財富累積時，會運用「先增值，後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形，同時負擔較少，可以承受較高風險，所以應以增長為先。

例如初期投資較有潛力股票，令財富增值較快，到一定金額後，可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時，才換成收息股去為自已創造穏定現金流。

以你現時31歲去計，是財富增值的黃金時期。除了盡力儲蓄、投資、學投資知識外。也要把握這個黃金時間，做好財富增值部份。

策略上，你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」。

你每月5成儲蓄做月供，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

選股上，你可以考慮一些平穩增值股，指數基金由於是一個組合，因此在平衡風險方面較好，例如美股追蹤標普500指數的（VOO）、追蹤富時全球股市指數（VT）、追蹤港股的盈富（2800）。

另外再加其他個股：美股如巴郡（BRK.B）、蘋果公司（AAPL）、迪士尼（DIS）、Costco好市多（COST）、麥當勞（MCD）、可樂（KO）、港股如中銀（2388）、港鐵（0066）、港交所（0388）、長建（1038）等，你可以了解下，並從中選股。

如果想增長力高少少，可考慮潛力股，例如指數基金，美股可投資納指基金（QQQ），或在港上市追納指基金（2834）、港股則可考慮安碩恒生科技（3067）、中國電車基金（2845）。另外再加：美股如微軟（MSFT）、Visa（V）、ASML Holding（ASML）、Tesla（TSLA）、Amazon（AMZN）、港股如騰訊（0700）、比亞迪（1211）、小米（1810）等，你可以了解下，並從中選股，但佢地波動性和風險會較高，要自己平衡。

如果你現時無太多投資經驗和知識，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。

若你有一定投資知識﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成，視乎你投資知識多寡和了解這些股票程度而定。

現時大市大致算在合理區下部(港股)和上部(美股)，你現有60萬資金(假設你不先還款)可以先投入一半，用"分注"形式，慢慢買貨。餘下一半和每月所儲到的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。

你要明白上述月供方法雖然能幫助初學者在知識不多情況下，進行有限度的財富增值。但如果你想財富增值能力進一步提升，就必需加強投資知識，提升選股分析和估值能力。令你可以做到因應市況平貴，自行制定入市策略。

因此，我建議你要多讀投資相關書本、年報，新聞和報讀相關課程。書本上，你可以睇我寫架《圖解股票小百科》、《80後千萬富翁》和《財務自由行》，都適合初學者。

我Youtube Channel都會不時分享一些投資技巧和知識，你都可以睇下。

https://www.youtube.com/@user-rw4st4yg5v

另外，本人的【投資倍升股課程】適合初學者的，每一課後都會有指引比你，要你在一星期內找那些資料，溫那些內容，只要你跟著去完成，到你讀完整個課程後，你已能自己選股、投資、評估平貴，在投資上已掌握了一定的知識。

Q38813：

龔成 你好

778和435邊支值得入？

龔成老師：

兩隻都是不差的房託，現價都合理，有長線投資價值。現價投資收息都可以。

778會較多民生商場，而435則有商場及寫字樓，由於寫字樓對經濟週期較敏感，因此，435的風險會比778略高。

如果要2選1，就778。但其實兩隻同時持有，都是一個不差的策略。

Q38814：

請問現在香港的房價情況如何？

龔成老師︰

香港樓市，因應政府取消重稅，相信短期會穩定翻，之前持續的跌勢，會停一停，不過，之後會上翻還是下跌，始要睇基本面。

中國及香港經濟未完全回勇，相信樓市難以大升，但未必會大跌，相信會平穩。

另外是高息因素，高息對樓市會不利，這就近1、2年樓價回落較多的原因，不過，這個因素基本上已反映，加上香港買樓需求仍大，相信不會大跌。而當美國正式開始減息，會對香港樓市有穩定作用，不過，香港減息的力度不及美國，所以難以令樓市大升。

至於內地資金買香港樓，相信香港樓的吸引力，未必及過往，因此內地人買香港樓雖然會存有一些需求，但不會因此而大幅推高樓價。

在投資價值方面，租金回報率不高，以及按揭利率不低，加上長遠樓價難以倍升，令香港樓的投資價值，並不高。

相信樓市在長遠計，因供求關係，較難大跌，不過，也不會有大升的情況出現。

樓市始終需求大，我見唔少適婚年齡的朋友，都正等機會買樓，但未買樓，這些是「潛在需求」，過往每年不斷累積，只要樓市跌少少，就會有需求走出來，這令樓市不能大跌。

不過，近年移民的確令需求略為減少，加上政府將加大力度找地起樓，所以長遠，供求將慢慢好翻，無過往咁失衡。

政府現時有較大決心處理好樓市問題，我相信會令之後的供應增加（不是中短期，要長期才慢慢見到），因此，樓市不會大升，但相信都較難大跌（始終需求大）。

長遠計，樓價會平穩，不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩，同時，由於需求大，要大跌也不易。

因此，香港樓作為自住的價值仍在，中短期不會大跌，也不會大升，以穩定為主。長遠來說，暫時睇未必會大跌，最多只會平穩加少少向上。投資價值，就只是一般，未見好吸引的水平，自住則合理，可以考慮。

另外，我都出左Youtube影片，講下有關減息架影響，你可以睇翻︰

https://www.youtube.com/watch?v=Ch-lU6YyAy8

Q38815：

老師，若然我一直從2020 年 11 月 高位$285 高位持有幾手阿里巴巴 到現在，忍痛蝕了2/3 以上，往後有什麼方法部署？

龔成老師：

要睇你持貨比例，9988會否佔組合太多。

阿里巴巴（9988）並不是無質素的，但近年賺錢能力的確有減弱，同時，增長力也比過往慢左。

你預佢要上翻高位，的確不易，但如果經濟好轉及業務改善，上$120，甚至$150仍是有機會的。

所以，如果你持貨不過多，就守住先，耐心持有，等好轉股價上翻D，到時再睇策略。

但如果貨太多，就建議減部分，轉其他，增長力會較強。

Q38816：

請問龔sir點睇美股 TILL, RATE及ZIVB的現價投資價值

龔成老師：

TILL、ZIVB結構都有點複雜，以及有一定風險，不太建議。

至於RATE，近年表現弱，但本身不是劣質。

這本基金為主動型ETF，旨在對沖美國長期利率大幅上漲的風險，預計在利率波動加劇的市場壓力期間將受益。

該基金旨在通過主要投資於（1）美國國債的交易所交易基金的長期看跌期權頭寸和/或美國國債期貨的長期看漲期權頭寸，和/或（2）長期利率支付方掉期期權 來實現其投資目標。

風險始終都高，你如果有興趣，暫時只建議了解下RATE，但不是特別鼓勵。

Q38817：

老師！另可否分析下三桶油

邊隻前景較好，謝謝你

龔成老師：

883、857、386都不差的，你預883增長力高D但風險也會大D，於386，就以收息為主，當然，由於本身都有風險，因此投資都要控制好注碼。

中石化（0386）有質素，但不是高增長類，投資者可以視為收息股。

中石化是中國最大的石化產品生產商，在中國成品油生產和銷售中佔有主導地位。主要從事的石油和天然氣和化工經營業務包括：（1）勘探、開發及生產原油及天然氣；（2）煉油、運輸、儲存及營銷原油及石油產品；（3）生產及銷售部門在中國擁有和經營油庫和加油站；（4）製造和銷售石油化工產品、衍生石化產品和其他化工產品。

中石化包括了上中下游的石油業務，質素算不差，收息可以，但增長力方面不強，因此質素又未到最高，始終這只是商品企業，沒有一些太大的獨有優勢，因此市場給這企業的估值一般都不會太高。

現價處於合理範圍，只要投資金額不過多，這股有長線投資價值的，可作為長線收息，但要留意，中短期股息可能略有波動，投資者應該以長期平均股息的角度作投資重點。

Q38818：

龔成老師你好

我係你舊生，你最尾一堂的個人分享部分

你會放上網嗎？

因為真的好勵志好感人

再失意嘅時候

都會再回想你段說話！

如果唔方便

就冇所謂

謝謝老師

龔成老師：

因為這部分是比較私人的事情，所以，不想太公開

始終，我會視學生為自己人，我相信我的學生都是用心學習的，但出面的網民，有部分並不想學野，只會胡亂說話，所以，這部分我不會網上講的。

我基礎班第8堂的重點重溫影片，最後都有少少分享的，你都可以睇多次。

你或者在我的書，都有我各種鼓勵說話。

又或者，你可以考慮報多一次股票班（重讀有優惠），我相信無論你在知識，以及正向思維，都有幫助！

Q38819：

想請教, 美國準備減息，對香港樓市影響比較少，理論上，樓市應該短期唔會大升大跌，但系我見8-9份樓市都有向下跌的情況，尤其係中小型單位，原來何在？定係呢個跌幅係樓市嘅微調，屬正常表現？

龔成老師︰

影響香港的樓市其實原因有好多，美國減息當然是其中一個，但美國減息，香港是否跟隨，就算跟隨，會跟幾多都是未知數。

畢竟香港過往加息的幅度不及美國，減息同時都唔一定會跟足。

雖然市場預期會減息，但中港的經濟因爲之前的疫情影響，復甦一直較預期慢，再加上移民潮等影響，香港樓市的購買力比之前弱。

中小型的單位適合首次置業的人，這群人一般在置業上的預算都有限，再加上之前在樓市高峰期的時候，中小型的單位升幅較大，現時市場調整，自然跌幅都會較大。

不過，減息是利好的消息，相信未來對樓市都會有支持，但大幅反彈的空間不大，只會平穩。

我之前有拍片講減息對不同資產的影響，你可以訂閲，同埋點擊以下下連結重溫。

https://youtu.be/Ch-lU6YyAy8?si=nZ_od831g1dZUG8z

Q38820：

龔成 再問一問。將軍澳區怎樣？Tks

龔成老師：

配套開始好，價值會比過往上升，不過，區內始終供應多，加上不算市區，長遠只能平穩，未必能大升。