近年來， 當業主向銀行申請按揭時， 很多時候， 都會得到銀行特地為按揭申請人提供的mortgage link 戶口。 中文名字是高息存款掛鉤戶口， 通常這種高息存款掛鉤戶口的利息， 都會和按揭利率一樣。

即是當普遍市面上的存款利率， 只有0.001% 的時候， 而當我們的按揭計劃的利率有2.5%時， 按揭申請人的Mortgage link 存款利率亦都會有2.5%。

這種mortgage link戶口不止存款利率高， 更多時候都是免手續費、免年費。

不管你是新上車一族， 還是已經買入物業一段時間， 按揭的罰息期也過得七七八八、準備轉按尋找更優惠的計劃的朋友， 多了解這種mortgage link戶口， 都會對你有利無害。

Mortgage link戶口的好處

在現時香港這種低息環境下， mortgage link戶口的利率與樓宇按揭的利率一樣， 業主將自己的錢存款進這個戶口， 從另一個角度來說， 從中收到的利息便能對沖部分按揭所產生的利息。

可以說是變相地補貼了按揭的利息支出。

Mortgage link戶口的利息， 通常都會按著樓宇按揭的息率變動。 這種變動的頻率， 是按月計算的。 那如果我身邊有朋友， 有這種mortgage link戶口， 我把我的存款也存進他的戶口內， 那我豈不是就能享受高息囉？

聰明的銀行， 當然會想到這個問題。 故此， 大部分的mortgage link戶口都會存在上限存款限額。

如果你當月在銀行內的按揭貸款還剩下五百萬元， 一般來說， 銀行的mortgage link上限存款便是一半， 也就是250萬元。 隨著你每月還款， 你的按揭本金逐漸減少， mortgage link戶口的高息上限存款， 也會相對下跌。

如果你在mortgage link戶口內的存款超過了貸款本金的一半， 那麼多出的銀碼， 便只能享有普通的活期存款利息。

而由於mortgage link戶口是一個活期儲蓄戶口， 客戶可以隨意提款， 一邊能夠享受高息， 又不是定期戶口般有所限制。

為什麼銀行會提供mortgage link戶口？

這是一個很好的問題， 事實上所有銀行在競爭劇烈的按揭市場中， 都會使用不同的招數來招攬顧客。 mortgage link戶口便是其中一種銀行平衡風險很好的手段。

他們在降低按揭利率的時候， 因為是通過mortgage link戶口回贈了給客戶， 所以也算是變相在供樓利率上打了折扣。

但是在風險控制上， 卻變得很好， 因為不管怎樣， 客戶為了那一份高息， 而把自己的資產存進銀行。 在這樣的情況下， 銀行的收益雖然低了， 但卻一同把風險降低了。

Mortgage link戶口的利息怎樣計算？在何時發放？

正常來說， mortgage link戶口的利息通常都是在每月的供樓日發放， 一個月發一次， 而通常銀行可以選擇直接將利息存入戶口， 又或是直接從按揭本金中扣除。

這樣的好處， 就是扣除了的本金， 便會讓按揭利息支出減少。

但需要注意的是， 如果業主能從供樓利息中取得扣稅金額， 這種做法也會讓扣稅金額變得少了。

除非申請人的每月按揭利息很貴， 否則這種直接從本金扣除的做法其實分別不大。

如果申請人是公務員，使用了政府的房屋津貼， 便有機會不能使用扣除本金的mortgage link戶口。

Mortgage link戶口的缺點

正常來說，mortgage link戶口內的存款， 並不受金管局的存款保障。 如果銀行不幸倒閉， 申請人便有可能無法取回任何存放在mortgage link戶口中的存款。

還有， 如果申請人在按揭還款上遲還款， 銀行也有權將mortgage link戶口取消。

另一方面， 也會有銀行在想要收緊按揭時， 便會給mortgage link戶口的客戶設限， 曾經便有銀行限制了客戶的mortgage link戶口中存款不能超過200萬。

利用mortgage link戶口套現轉按， 能賺取現金回贈

現時銀行在轉按的樓宇按揭申請上， 很多時候都會提供現金回贈。

如果業主想要將現行的按揭轉按至其他銀行並套現的話， 只需要將套現出來的錢， 例如五十萬，存進新承按銀行的mortgage link戶口， 這部分的錢收到的高息， 便能抵銷一部份利息開支。同時也能獲得現金回贈的優惠。

當然， 業主也不要相信自己能淨賺現金回贈。 普遍來說， 銀行新造的按揭， 都是先扣利息再扣本金的。 也就是說， 業主頭幾年供按揭， 其實很大部分的錢都去了償還利息。 故此中間的差距其實有時候並不是太大。

但當然， 轉按， 整件事還是能為業主節省不少開支的。

希望各位想要買樓的朋友， 又或是想要轉按的朋友， 在看了今天的這篇文章， 能有所得著。