筆者作為一個投資者， 以及專門教授學生， 怎樣能以低於市價兩成的價格購入物業的投資課程導師。 常常都會聽到各種各樣買樓、賣樓有關的問題。

這次想和大家分享的， 就是到底要儲多少錢才可以買樓？

我們常常都聽到有人說， 我要儲夠首期買樓。

實際上， 假設你買入的物業是五百萬元的二手樓， 申請九成按揭， 首期便是50萬。

但如果你想要買樓， 便需要再儲多一些錢， 才可以心安理得的購入心儀物業。

這一篇文章， 我主要說的是，買入二手樓時的各種費用

首期印花稅律師費 + 律師查契費用經紀佣金按揭保費管理費、屋苑維修費用水電費按金裝修費

首期

由於買樓涉及的費用龐大， 業主未必能有足夠金錢可以一筆過付清房價。 故此， 普遍市面上， 準業主在買樓時， 都是自己先付首期， 餘額再向銀行申請貸款。 以完成物業交易。

在香港的物業市場， 視乎樓價的多少， 業主通常都需要付樓價 1 - 4 成的首期。 故此我們常常都聽到， 要儲錢付首期。

印花稅

按現時香港法例規定， 首次置業人士不用繳付15% 的從價印花稅， 但是仍然需要按著第二標準印花稅率來繳交印花稅。

簡單點來說， 樓價越高， 印花稅變越貴。

現時普遍來說作為首置人士， 在香港要繳付的印花稅， 從100元 到樓價的4.25%不等。

筆者曾經就印花稅寫過一篇詳細的文章， 有興趣的朋友可以去了解一下。

律師費

房地產買賣牽涉不少專業文件的往來， 例如樓契、按揭文件、轉讓契、查冊、有沒有業權糾紛等等。

故此買賣雙方， 都需要有律師來處理及交涉。

律師費的多少， 通常都會受樓宇的呎數、成交價及新舊影響。

如果業主購入的物業太舊， 中間涉及不同的地權、契約問題， 律師有可能需要花多點時間和精力去查契， 費用便會更高。

同時， 律師也需要到土地註冊處註冊屋契， 這筆費用也會計算入律師費之內， 一般來說買樓律師費開支若為 $3,000 – 10,000 不等， 如果你有相熟的律師， 便可能會有優惠價。 沒有的話， 通常地產代理也可以推介一個。

經紀佣金

經紀佣金， 也就是地產中介代理佣金。 若果大家是透過地產經紀進行物業買賣的話， 成交時買賣雙方都需要繳付樓價1%作為代理佣金。 但是， 這個金額其實是可以變動的， 有些代理為了促進交易， 甚至會免收買家佣金。

按揭保險的保費

按現時香港的法例規定， 若買家想申請八至九成按揭， 減少首期的支出， 便需要向香港按揭證券有限公司申請按揭保險， 並繳付保費。

按揭保費的數目會根據按揭的金額及供款年期變動， 通常為整個按揭申請額的 1.15% - 4.35%不等。

這點也需要計算在內。 按揭保費是可以計算入按揭貸款額來， 由銀行一次過借出， 買家不需要在買樓時一次過支付。

管理費、屋苑維修費用

不管是新樓或是二手樓， 業主都需要繳付管理費， 視乎不同的物業管理處的安排， 準業主有可能被要求預繳相當於 2 - 3個月的管理費。

通常來說， 二手樓要繳付的管理費較少， 平均每呎大概要付一元或以下的管理費， 但如果是新發展的一手樓來說， 便會貴很多了， 最少也要 2， 3 元， 甚至有可能向4 元左右發展。

另外， 如果大廈有需要維修， 準業主也需要了解自己到底是不是需要繳付大廈維修費用。

有些新樓， 在業主入伙時， 會向其收取不同的費用： 例如會所營運按金、泥頭費等等。

水電煤按金

在業主購入物業後， 把水電煤都改在新業主名下時， 都需要先行支付按金， 水費的按金大概是400， 私人住宅的煤氣按金則是600 元， 電費的金額通常都不會超過60天的最高金額。

裝修費

裝修費其實十分視乎業主個人的意向， 以及物業的情況而定。 筆者個人建議， 業主在簽署臨時買賣最好先找相熟的裝修師父一同上去驗樓， 以及問清楚裝修費的價格， 不然有些業主買回了化妝樓， 在收樓才發現便要付一大筆額外的裝修費， 到時便會很麻煩了。

買樓教室 - 置業費用： 首期、雜費懶人包 - 總結

以上提及的是一般首置買家在買入二手樓時需要付的費用， 希望能幫助大家在買樓時做好更詳細的預備。

作者簡介

蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人，香港房地產投資課程首席導師，有「樓巿蔣門人」／「樓巿掌門人」之稱，多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員，教授財務、物業投資與營商技巧。