近期各大媒體、專家又開始唱淡樓市，而發展商繼第三波疫情緩和之際更是踴躍推盤，降低一手樓呎價，連帶二手樓的成交價亦不斷下滑，更不時有低價成交的筍盤出現。

不知大家身邊是否都有用家上車？可能因為樓價無往年一般飆升，同時市場因為之前政府推出的辣招大大偏向於首置及自用人士。然而面對樓市成交量持續處於低位及成交價不斷下滑，香港樓市是否已進入熊市？政府又會否因刺激樓市進行「突擊式撤辣」？

筆者認為可能性不大。原因有三個：

1）樓價未大跌

外界最能夠影響政府減辣的因素之一，就是樓價。而影響樓價的因素，一直與經濟及市場不可分割。但今年形勢好微妙，雖然受2019年社運、2020年疫情影響，香港的經濟一直呈下滑狀態。但全球面對疫情而採取的貨幣政策 — 量化寬鬆的直觀影響，就是資產的被迫升值。樓、尤其是香港的樓，是最優質的資產之一，即使放眼世界都是數一數二。這也是樓價未大跌的最主要原因之一。至於為何97年、03年的跌幅，今年未有出現，您可以在我的樓市講座中聽到詳細分析。總括而言，只要樓價跌幅不明顯，政府就沒有迫切因素要撤辣。

2）香港房屋仍然供不應求

眾所皆知，香港每年輪候公屋的人數有幾龐大。香港房屋的供應，對比本地人口的需求增勢，供求比例失衡的情況在近年並沒有發生大的分別。雖然今年查詢移民的比例大大增加，但究竟多少香港人會完全捨棄香港的住屋，舉家遷走？而房屋供應就更加唔會一朝一夕就有巨大變化。尤其是住宅，是與人口基本需求息息相關的因素，真正是「樓以稀為貴」。

3）政府作風愈漸審慎

近年政府越來越不得人心，民望一跌再跌，連帶推行政策都畏首畏腳，但求無過。作為提倡自由經濟的資本主義社會，如非事態緊急，政府是不會胡亂調控，而推翻自己之前的做法就更加不智。正如財經事務及庫務局局長許正宇於今年7月的立法會質疑詢環節回應過，受環球及本地因素影響，住宅物業市場由去年下半年起轉趨淡靜，但整體樓價仍處於一般市民難以負擔的水平，任何放寬需求管理措施或下調印花稅稅率的舉動，都有可能被市場趁機炒作為政府調整樓市政策的訊號，亦可能刺激部分市民對本地住宅物業的需求，認為在目前房屋供不應求下，可能會出現推高樓價的反效果，因此政府要審慎行事。

影響政府撤辣的因素還有很多，如果你都有其他看法，歡迎來我的講座交流心得。這裡都附一份近10年政府所加的辣招重點，我只想說，近10年政府為遏止樓市上升下了不少功夫，同時亦為本港樓市形成了巨大的保護網，避免重蹈97、03年的覆轍，值得細細回憶一番。

附：那些年政府所加的辣招重點

2012年10月（辣度：****）

• 推出「加強版」額外印花稅」(SSD 2) 首半年轉手稅率由15%加至20%；半年至一年由10%加至15%；一年至三年由5%加至10%；

• 引入買家印花稅(BSD)：非香港永久居民人士，以及用本地及海外公司名義買入住宅，一律徵收15%的買家印花稅 2013年2月（辣度：****）

• 推出「雙倍印花稅」(DSD) 最高稅率由樓價4.25%加至8.5%

• 壓測由假設加息兩厘升至三厘

• 只有400萬元或以下住宅物業才可敘造最高九成按揭貸款 2015年2月（辣度：****）

• 700萬港元以下自住物業按揭上限降至六成

• 各類非自用物業按揭貸款的供款與入息比率上限，由最高50%調低至40% 2016年11月（辣度：*）

• 住宅物業印花稅稅率劃一至樓價的15%，首置或換樓人士可豁免 2017年4月（辣度：****）

• 「一約多伙」劃一須繳加強版印花稅 （參考： GovHK 香港政府一站通）

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作者簡介: 蔣一洪LUCY (樓巿蔣門人) 、P&S ACADEMY 創辦人，香港房地產投資課程首席導師，有「樓巿蔣門人」之稱，多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員，教授財務、物業投資與營商技巧。

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