買樓置業， 是人生一大課題。 很多夫婦， 因為大家都有份供樓的關係， 都會選擇以聯名的方式購入物業。
聯名物業， 分成兩類： “分權共有”以及”聯權共有”。 其中， “聯權共有”是俗稱的長命契。
在香港的物業市場， 長命契常常都會被用於”居屋”及”村屋”。 那麼， 長命契到底是什麼呢? 而在轉讓物業、轉名、除名上又有什麼優缺點呢?
聯名持有物業： 分權共有及長命契
分權共有 (tenancy in common) 分權共有的意思， 即是指一個物業的聯名持有人， 各自擁有其相關的業權份數， 另一方無權干涉對方。 例如夫妻二人各自是有50%物業業權， 其中一方想要出售自己名下的50%業權時， 無需向另一方徵求同意， 也能自行出售或轉名。
聯名持有人， 也能自行決定如何處置自己名下的業權， 例如選擇轉名給子女， 又或是留作遺產， 又或是出售給他人。
這個情況下， 也就是說， 物業的分權持有人， 各自擁有物業一部分的權益， 而且與其他人擁有嘅權益分開， 互不干涉。 他們的權益， 沒有重疊。
分權共有的好處是， 假設聯名持有人其中一方， 出現財困， 被銀行或債主入稟追討， 由於其物業是分權共有的情況， 只有該名財困的共有人的業權會受到影響。 在這樣的情況下， 財務公司或銀行， 即使收樓， 也只能拍賣該名財困共有人的業權， 這樣的情況下， 市場便會稱之為半契樓，又或是碎契樓。
長命契， 聯權共有 (joint tenancy)
與分權共有不同， 長命契的聯名共有人， 就物業業權所作出的全部決定， 都需要獲得全部聯名共有人的同意， 才能通過。
舉一個例子， 一個夫妻以長命契方式，聯名持有一個物業， 假設其中一方想要將物業轉讓給其他人， 又或是將業權的一半轉讓給別人， 在沒有獲得另一方的支持下， 是不可能的。
長命契的優點
長命契的好處在於， 當業主想要保障自己的業權， 怕另一方在未來會自行處置業權， 是一個非常好的選擇。
現時來說， 當長命契的其中一位共有人去世以後， 物業業權， 便會自動轉移到其他共有人身上， 因為長命契的其中一個特點， 就是共有人有權優先承繼另一方的權益 (Right of survivorship) 直到物業業權人只剩下一位。 這也是長命契的由來。
就現時香港的銀行體制， 如果物業是長命契的方式聯名持有， 當其中一位共有人過身， 物業未供完的按揭貸款， 其他共有人並不需要重做按揭 (即是要重新通過測試)。
另一方面， 由於長命契的共有人離世後， 物業的權益便會自動歸其他所有， 不用辦理任何承辦手續， 物業共有人， 也不能以遺囑的方式， 將物業的權益指定給特定的受益人， 因此也能避免出現爭議。
長命契形成的條件
共同佔用物業 - 即是長命契的聯名共有人， 不能獨自佔有物業的任何部分， 也不能將另一名共有人排除於外
享有同等權益 - 業權共有人的權益都是均等的， 不會有人擁有更多或更少的比例
以同一文件取得業權 - 物業的所有業權共有人， 需要有同一份產權文件確立權益， 例如地契
在同一時間取得業權 - 業權共有人需要在同一時間取得業權
長命契缺點
以長命契方式持有物業， 當然也有其缺點， 就是因為所有聯名人都被視為擁有整項物業， 只要其中一名聯名人出現財困， 便有機會令所有聯名人的業權都被拖累， 需要共同承受惡果。
第二， 就是在買賣時， 由於必須要得到所有共有人的簽署才能生效， 如果物業的其中一位共有人， 心理或生理上都無法簽署文件， 就有可能， 令整個家庭， 都無法利用資產去進行買賣或銀行按揭。
長命契相關知識
長命契可以轉為分權共有
如果一位長命契物業的業權共有人， 希望將其權益交給後人承繼， 他可以找一位律師為自己做一份瓜分業權的契據， 向其他業權持有人發出通知。 然後將其瓜分契據登記在田土廳的記錄冊上。
居屋長命契
按現時香港政府的政策， 業主在購買居屋單位時， 可以提出與申請表上的其中一名家庭成員， 以長命契的方式聯名擁有該物業。 這樣的情況就是俗稱的居屋長命契。
如果居屋未補地價， 但業主想將其業權轉讓，除名，加名，轉名， 便需要事先向房委會取得同意， 才能進行。 在這樣的情況下， 房委會通常會酌情批核。 在不用補地價的情況下， 也能讓業主轉名除名。
可以不用長命契， 也能保障業權嗎？
長命契的主要作用， 在於保障持有人的業權， 避免其中一方作出傷害自己業權的決定。 但由於長命契的缺點， 市面上也出現了一種 “1%業權”的分權共有的方式來持有物業。
由於另一方持有的業權份數極低， 大幅縮窄了轉讓業權的可能性， 而業權大的聯名持有人去世時， 也能按自己的意願分配其遺產。
作者簡介
蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人，香港房地產投資課程首席導師，有「樓巿蔣門人」／「樓巿掌門人」之稱，多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員，教授財務、物業投資與營商技巧。