Q38771：

龔sir 由2021年開始睇咗你五本書，近期終於上你堂，由書去到Facebook嘅post，去到回答問題錄嘅片，再加上今日上堂，好想同你講非常之欣賞你嘅謙厚！

今日回程在地鐵上繼續看你的80後千萬富翁，當中你提到你爸爸媽媽一直覺得你係一個普通人，但我好想講佢哋在育兒路上非常成功，因為你真的非常謙厚及有毅力😊

今日返到屋企老公問嘅第一件事係究竟龔sir咩樣😂😂你真係好勁，可以一路都冇show到個樣出嚟。

龔成老師：

多謝支持！

我的確是一個有毅力的人，而我好相信這是成功的重要元素，如果任何事想做好，只要有毅力就可以！

至於個樣，哈哈，舊生都好聽話，無偷影我相。

我比較喜歡我點個人私隱，大家著重我的教學，而不是樣。

Q38772：

Hello 龔老師，我係Elsa，本人一直有關注你Facebook分享，特意來函希望老師可以比一啲關於我個人理財嘅建議，希望收到你的回覆

本人2024年9月個人狀況

本人現年50+，單身，沒有家庭負擔。個人收入因早幾年癌病後收入大減，現在每月個人收入大約$10,000

現金只餘下$60萬、強積金大約$80萬

其他基金股票都已經賣晒

個人持有物業三個：

物業一：自用中（每月按揭、管理費、差餉支出共$13,500）：現金流-$13,500

物業二：出租中：現金流+$6000

物業三：出租中：現金流-$1050

個人生活費用每月約$18,000（未包括自用物業費用$13,500）

自用單位：估值約460萬

20年按揭供款餘額： $200萬

九龍區唐樓：估值約340萬

20年物業按揭$150萬

每月按揭供款$8,000

收租金$15,500

管理費用每月$720

差餉地稅每月$700

每月正現金流$6000

沙田第一城：估值約$400萬

20年物業按揭$200萬

收租金$13,250

按揭每月供款12,000

每月管理費用$1700 （已包括$700/月大維修基金）

差餉地租，每月約$600

每月負現金流$1050

問題一

本人年紀52 ，發覺自己工作能力有限，想退休。

但是現在持有三個物業，總共有5,500,000按揭餘額。

現在物業樓價大跌，賣出物業收回資金有限，正在糾結是否應該減持一個物業及相關按揭。

或者：

問題二

將所有物業收租，自己搬返大陸退休，奈何未確定自己是否可以適應大陸生活。如果正式退休，亦都希望退回強積金800,000現金，作為備用現金。

希望收到龔老師的建議？

謝謝關注及回覆

龔成老師︰

1) 大致了解到你的情況，現時你因爲個人身體問題，月入有限，但你本身的負債其實較多，就算你工作到退休之年，你的收入及資產都未必可以抵消到你的負債，因此長遠是需要調整計劃。

你現時收入入大約$10000，資產負債$550萬，每月供樓以及生活費用約$26500，基本上你現時的收入，已經不足以應付日常所需。

雖然你持有一定的現金備用，但始終現金長遠不會增值，只會貶值，在你現時現金不會增加的情況下，總有用完的一日。所以，需要好好計劃一下資產的配置。

賣出其中一層樓是一個選擇，一來可以減少你的負債，二來可以增加你的現金流。同時間，你的資產主要集中在物業上，組合不夠平衡。所以，減少物業資產的持有，再增加其他資產（例如：收息股，年金等）有助你建立一個更爲平衡的理財組合為將來創造現金流。

如果要沽1個物業的話，我一般會建議沽負現金流個個。不過考慮到你正現金流個個物業(即係九龍區唐樓)估計比較舊，長線維修成本會大升，而且租金倒退幅度有機會加快，故比較建議沽"九龍區唐樓"先。

2) 至於到内地退休，這個做法很個人，現時好多港人都北上消費和居住，我建議你可以用一些一個長少少時間，上去體驗一下生活，同埋了解下當地生活、醫療等支援。如果可以接受和適應，到内地退休都不失為一個選擇，因爲内地的消費成本比香港低，你日常生活的支出會較少。

但如果到内地退休，你要解決住的問題，你可以用賣出物業收回的資金在内地置業又或者單純租樓住，内地的租金水平不及香港，支出會較少。但長遠而言，當然又自己的物業會較好。

現時美國開始減息，香港都有跟隨，預期香港即將進入減息周期，相信對樓市有一定的支持(但只係中短期，長線要睇基本面，暫時香港樓基本面好一般。)。同時都可以減少你供樓的負擔，你可以先放盤，等有一個合適的價錢再考慮賣出。

當你的財政壓力減少之後，其實長遠在香港退休問題都不大，始終現實香港的醫療制度還是比内地好，你睇醫生都會較爲方便，不過呢個要睇翻你自己的計劃。

3) 最後，我比多個進取少少架建議你。

因為我自己預香港樓唔會再好似過去20年咁，長升長有架狀態。未來時間，主要係平穏發展(除非基本面有好大變化)，唔大升，都唔大跌架狀況。

你現時目標是盡早退休，而退休最好係做到零負債。所以，你可以考慮把握減息週期架優勢，去減持晒2個出租物業。

一方面，可以減少你每月支出的負擔。另一方面，套現出來的資金，可以幫你供完現有自住物業，同時會空出一定金額(依你資料，大約餘下190萬)。

即是你沽出2個物業後，自住樓可以不用再供，同時有250萬現金在手。我再將其中50萬扣起，作為應急資金。

200萬資金去投資收息股，以股息率6%計，每月可以有1萬蚊被動收入。再加上你每月本身1萬蚊收入，總收入變成有2萬蚊，應該足以應付現時生活。

到再年長少少，當你可以提取MPF時，我當MPF已經增長到100萬，就可以再創造多每月$5000被動收入，總收入變成有1.5萬蚊(假設你已不工作)。只要你再調整一下生活開支，相信生活問題不會太大。

當然，這個方法會進取少少。如果你決定這個方法可行，你可以著手去做，但不用急(最好係先沽一個，另一個等後少少先，去平衡價格波動風險。)。因為始終減息才剛開始，可以等有個比較好少少架叫價，才沽都未遲(但同時，都唔好預期樓市會升好多，唔好出價過份進取。)。

Q38773：

阿sir有無書推薦

龔成老師：

以下是我個人認為值得一睇再睇的好書，當中有理財，有致富類，有投資類，初學者都可睇的，但由於部分都舊，可能你要到圖書館借：

《我十一歲，就很有錢》

《經濟蕭條中，七年賺$1500萬》

《富爸爸，窮爸爸》

《思考致富聖經》

《秘密》

《財富金鑰匙》

《有錢人想的和你不一樣》

《洛克菲勒寫給兒子的38封信》

《解讀巴菲特》

《巴菲特寫給股東的信》

《巴菲特傳-永恆的價值》

《勝券在握》

《智慧型股票投資人》

《非常潛力股》

《彼得林區的選股戰略》

《誰搬走了我的乳酪？》

《人性的弱點》

另外，我的《80後百萬富翁》、《財務自由行》、《股票勝經》、《大富翁致富藍圖》都適合初階者的。

Q38774：

龔成老師點睇0038同728 呢2隻股

現價可入嗎？

龔成老師：

你預中國電信（0728）會穩陣D，而第一拖拉機股份（0038）都可考慮，但就要控制注碼。

第一拖拉機股份（0038）都有質素的，佢係中國內地在香港上市的唯一農機製造與銷售企業，其前身為第一拖拉機製造廠，創建於1955年，是中國農機行業唯一的特大型企業。

主要產品含蓋「東方紅」系列履帶拖拉機、輪式拖拉機和收穫機械、工程機械、柴油機等。

業務可分為以下類別：（１）製造及銷售農業機械（包括拖拉機、收割機、相關零部件）；（２）製造及銷售工程機械和路面機械；（３）從事貸款、貼現票據及接納存款服務；（４）製造及銷售柴油發動機及燃油噴射泵；（５）其他分類主要包括鍛鋼曲軸製造、銷售及服務，以及汽車及相關。

雖然業務有獨特性，但盈有點波動，所以在估值時，都不能太進取。

整體來說，由於近年上升左好多，這刻投資價值只是中等，現價小注投資都得，但暫時不要太大手，買入後可長線。

中國電信（0728）質素不差的，有長線投資價值。

近年股息不差，再加上管理層表示，之後的派息比率提升至70%以上，可見這股在收息方面不錯。

中電信有穩中求勝的特點，業務穩定，每年現金流過千億，原有電訊業務是現金流穩定的業務，同時，有兩大業務當中有潛力，第一，雲計算業務正快速增長，旗下的「天翼雲」收入發展不差。

另一部分是人工智能。管理層表示，人工智能聯天技術將引領新程式時代，包括為人工智能提供大模型算力服務，以及自身的一些人工智能發展。

整體來說，這股有質素，有長線投資價值，如果你本身有貨，可持有，是不差的收息及平穩增長類股。現價處合理水平，投資者可分注投資。

Q38775：

老師，我見868 to信義玻璃又跌，好多大手放，係唔係有事，$13 左右買入係唔係要放？

龔成老師：

信義玻璃近年業務有所轉弱，分析當中的原因，主要由於中國市場需求放緩，中國玻璃行業近1、2年經歷困難時間，因為玻璃與建築及房地產行業都有關連，相關因素令中國市場浮法玻璃的平均銷售價下降。

如果你持貨較多及擔心，就減持部分。

相反，如果你持貨少，可以守住先。

當中國的地產市道不景，對玻璃行業都有影響。因此，相信這企業在中短期表現會一般，要到中國的建築及地產行業有好轉情況，對佢才會有利。

另外，近年外圍大幅加息，對這企業的融資成本也有影響，二零二二年，這企業的融資成本大幅增加139.6%至3.7億，相信要到2024年年底，外圍減息明確，才有利這企業。

另外，中國政府為應對碳中和，在浮法玻璃行業的政策上，加強淘汰陳舊及不合規浮法玻璃生產設施，長遠有利行業的健康發展，特別是產品質素較高的信義玻璃。

綜合來說，這企業近年面對一個較難的大環境，由於中國地產及高息因素，相信這企業中短期仍是較一般，到2024年底，大環境會開始有利這企業，股價會進一步好轉。

企業長遠仍有發展的，但短期風險會增加，要留意注碼，控制風險。

Q38776：

早晨！435，778，808，1310，應否繼續長線持有收息？增持？或減持？

龔成老師：

其實都是不差的收息股，不過，如果香港房託佔你組合一定的比例，建議你減持部分，減少集中風險，例如可考慮減435、808。

Q38777：

呀sir, 依家高息環境，如果買入優質的收息股，我回報都唔系太明顯。如果有經驗的投資者，呢100萬去買水桶一，再進行長線投資，會唔會更加好？

龔成老師：

如果較年輕，以及能承受風險，才可以買較多水桶1。

始終在我地追求回報之前，首先要考慮風險因素，建立自己適合的組合。

如年輕及能承受風險，的確可以考慮水桶1較多，到升幅後再進行其他投資。現時港股估值較低，各類型股票都有投資值博率，而當股市好轉，水桶1的確回報會較好。

Q38778：

老師，好奇問你幾多歲開始投資

同埋點解你會想回覆網友嘅？你其實可以收錢開班

龔成老師：

我1999年開始投資。

當你行了這條路20年，而你知道好多人不斷行錯路，你只要簡單講一句，就可以幫到人，相信你都會幫。

其實我有開班的，教了股票班都有10年，同時出了16本書。

Q38779：

亞sir，請問如价位升幅超過5%是否不宜再追？

龔成老師：

最重要是估值，只要企業有質素，估值又未貴，就算升5%仍可以投資的。

Q38780：

如我喜歡建行。如有400萬現金買幾多建行好？其餘做定期？但遲D定期得返2,3厘。400萬要留返幾多在活期户口用。

龔成老師：

可考慮$30萬，最多$60萬以下，始終每一隻股票，都有潛在風險，股價波動、股息減少都是風險。

其實比較好的方法，是投資多項收息工具，收息股是其中一項，同時要建議一個收息股組合，不宜過份集中一隻。

至於定期多少，好睇你自己的風險承受能力，$80萬-$150萬都可以。