記得2019年，疫情還未爆發，有位同行兼合作夥伴 (老外來的) 決定放棄金融事業，返回美國轉戰地產。臨走前與他踐行，我曾問他有何大計，當時他的佈局是針對內地投資者投資美國商住單位，移民也好、炒賣也好，他認為此舉大有利可圖。輾轉三年，未有音訊；三年間世事劇變，中美反目、疫情不斷、俄烏衝突、世界大亂。近來內房震盪，加上利率飆升，恐影響樓市，動搖經濟根本，中港美均有異同。

內地70個主要城市五月份房屋銷售按年下跌0.1%，是2015年9月以來首次出現負數。當日為了降低房地產結構性風險，強迫降低房企杠杆，引發一連串連鎖效應。雖然後來內地監管當局基於經濟下行壓力而轉向重新支持房地產發展，但內地買樓需求仍然疲弱，今年以來各發展商銷量都錄得大幅下滑。因此，政策陸續偏向刺激買樓情緒，尤其是首置。地產佔中國GDP四分之一，今年要保增長則必須提振地產市場，所以內房最壞的時刻應該已經過去。

香港樓市同樣也不太好景。疫情導致流動人口減少，加上移民等人口流失，房屋需求下降在所難免。其中來港工作的內地或老外紛紛暫回老家，對租務市場衝擊特別明顯；例如現時在灣仔租一個300尺單位可能比過往平了20-25%，同時一些酒店也提供長租，而且價格不比私樓高，增加了競爭。話雖如此，本港平均樓價卻沒有回落，內部剛性需求仍然支撐得住，只是回報率已大不如前。

美國地產佔GDP大約11.5%，絕對算得上是火車頭。近來地產市道開始出現明顯放緩跡象，兩大地產經紀公司Compass、Redfin先後宣佈裁員8-10%。昨晚剛公佈的5月份房屋銷售資料跌3.4%，已連續四個月錄得萎縮，印證了這個趨勢。不同於中港的是，美國地產市場大部分交易的是二手樓，大約占90%左右，新樓只占10%。

銷售放緩的最大原因當然是貸款利率的快速上升。自聯儲局加息開始，美國30年期固定利率按揭貸款平均利率飆升至5.78%，創2008年11月以來新高。去年9月這個利率只有2.8%左右，假設消費者購買一套100萬美元的房產，20%首期， 做30年按揭，去年月供3300美元，現時要4700美元，半年即增加了42%，嚴重加重了供樓負擔。

與香港一樣，美國樓價卻依舊堅挺。5月二手樓銷售價格中位數按年增長14.8%至40.76萬美元，創1999年有紀錄以來最高，也是首次突破40萬美元。而樓價的快速上升導致樓價/租金比率被推高至創紀錄水準，甚至已經遠超08年金融危機前的水準。

需求下降，價格長居不下，此非供求原則？答案恰恰就是供求原因。現時美國地產市場庫存位於歷史低位，市場上的房屋其實是供不應求。5月份全美國待售房屋有116萬套，按照目前的銷售速度，要完全消化二手樓庫存只需兩個半月，疫情前則大約是4個月左右；而通常一個供求平衡的地產市場這個週期會在6個月左右。更有趣得是，根據National Association of Realtors資料，當下一間待售樓由開始放盤到成交平均只需要16天，創歷史最快紀錄。

以此來看，美國地產市道似乎還是不錯，我的老外朋友應該這幾年盤滿缽滿。不過美國加息剛開始，樓價高企，按揭貸款利率繼續上升，住屋負擔能力（Housing Affordability）難免越來越低，從而令需求萎靡不振。居安思危，希望這位朋友已經有對應之策。

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