筆者及研究部團隊日前發表了《2026年8月份二手私宅轉手獲利比率》研究報告，隨即引來電視台報導及關注。連日來筆者應邀接受電視台訪問，發現市場及廣大市民對「二手樓獲利比率微跌」、「業主是否減價急套現」以及「第四季樓市去向」極感興趣。為讓更多讀者清晰了解最新市況脈搏，特撰此文綜合剖析背後關鍵。
8月數據屬高位整固，虧損比率不升反跌；本行綜合土地註冊處數字顯示，8月份全港1,916宗已知上手購入價的二手私宅登記中，帳面獲利個案佔1,329宗，獲利比率為69.4%，按月微跌0.2個百分點，連跌兩個月。不少人憂慮這是否意味樓價下滑，但筆者在節目中強調，69.4%仍是過去31個月（兩年半）以來的第3高水平，實屬高位整固。7、8月適逢暑假淡季，加上一手新盤以貼市價甚至低價強勢推售，以及市場對息口走勢存疑，二手交投自然進入「回氣期」。
特別值得留意的是，8月虧損（蝕讓）個案佔比錄得29.7%，按月反而微跌0.1個百分點，為近兩年半次低；平手個案則微升至0.9%。這項極關鍵的指標反映市底依然堅固，業主並無恐慌性拋售，多數選擇平手或微利離場，市場結構相當健康。
數據亦顯示，8月份獲利個案的原業主平均持貨約14.8年（5,416日），帳面大賺一倍或以上的個案多達493宗（佔比升至25.7%）。以太古城、美孚新邨等老牌大型屋苑為例，獲利成功率高達八成至十成。這類屋苑業主財力雄厚、供滿樓比例高，加上交通與配套成熟，防守性極強，自然能擇吉轉手。
此外，短線持貨亦非無獲利空間。樓價自2025年3月低位觸底以來已累升約12.5%，若有買家於當時低位入市（如近期轉手的「天璽．天」及「Sierra Sea」等個案），持貨一年多轉手要取得一成以上帳面利潤絕對沒有難度。
展望後市，筆者預料9月份獲利比率將於69.2%至69.6%之間窄幅橫行。然而，經過第三季兩個月的整固後，市場已積聚相當龐大的購買力及盤源。隨著一手向隅客回流二手市場，配合租金持續創新高帶動「新港人」轉租為買，只要息口不急升，第四季二手市場將會有序回升。筆者預期第四季獲利比率可重上七成以上，每宗平均賺幅亦可平穩微升至26%水平，市況樂觀回穩。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮