想用低於市價的價錢置業上車，除了買凶宅、綠置居、居屋、無契樓之外，還可選擇買「釘契樓」。「釘契」代表甚麼、何解業主肯平放、隱藏著甚麼風險？現在盤點 6 大釘契常見原因，與你解構買釘契樓如何自保。

前陣子， 筆者聽聞， 有些朋友在考慮買樓上車時， 因為樓價高昂的關係， 而他又打著長期自住的心態， 故此正在考慮買入“釘契樓”， 想要藉此以低於市價的價錢置業上車。

然而， 釘契樓實際上面對著很多隱藏風險， 故此業主才肯低於市價放售其單位， 今天就讓我和大家詳細道來， 釘契到底代表什麼， 能不能買賣， 其中又有什麼原因和風險， 以及被釘契的業主能如何自保？

釘契的意思

當一個物業被釘契， 通常都是物業/ 業主拖欠了債務、觸犯了法律， 又或是有未處理好的法律訴訟。

在這時候， 債主、地政署、屋宇署等機構或個人都能依從程序， 向土地註冊處申請， 就有關問題進行登記， 而在別人申請物業查冊的時候， 便會被顯示出來。

如果日後業主， 在出售物業時， 又或是申請破產的時候， 土地註冊處便會按照各登記人的權益及登記先後， 依次序先行賠償他們。

釘契的好處是， 可以提醒潛在買家， 物業到底是不是有問題。 在之前的文章， 筆者曾提及過要買樓， 其中一個很重要的一環， 便是要先進行物業查冊， 以確保該物業沒有任何未解決的法律或債務問題， 如果該物業仍存在有這些問題的話， 便稱為未解釘。

賣方的律師在發現物業未解釘時， 會先行向其解釋或者需要承擔的法律責任。

釘契的常見原因

業主欠債

如果業主欠債， 已被債權人入稟法庭追討其欠款， 向法庭申請充公物業， 該裁判令便會被登記在樓契上， 以防止業主出售或轉讓該物業。

如果準買家想要購入的物業遇上以上的釘契情況， 也同樣可以照樣買賣， 只是通常臨時買賣合約上列明， 賣家需於簽署正式買賣合約以前清還債項， 如簽約當日， 賣家仍然未能解釘， 新買家有權按照賣家未能履行買賣合約而取消交易， 並向業主追討損失。

業主欠管理費

如果業主拖欠管理費， 業主立案法團或物業管理公司只要有理由相信業主沒有清繳管理費款項的打算， 不管期欠款額有多少， 都能夠透過法律訴訟， 以申請將其單位拍賣， 追收欠款， 也是被釘契的原因之一。

有政府費用未償還

如果賣家未有付清差餉、地租等政府費用， 政府便有權將警告信登記與土地註冊處， 更甚者， 能收回該物業。 一般來說， 業主一旦放售物業， 他們所得的金額都會先行償還所有拖欠政府的費用。

違反建築物條例

如果屋宇署發現該物業出現僭建、危險建築物、有未入則的結構性改動等等違反建築物條例的情況， 屋宇署便會發出清拆令、改建令， 渠務令、斜坡令， 甚至封閉令。

以上的檢控會備註在土地註冊處， 僭建通常都是最常見的釘契原因， 當業主把問題解決後， 便會被解釘

違反大廈公契

如果業主經常或長期違反大廈公契， 例如在不能飼養寵物的大廈來偷偷飼養動物， 又或是將住宅物業用作商業用途， 擅自將其分租等， 業主立案法團有權向業主進行法律訴訟。

只要這個法律訴訟一日未經裁定， 查冊上都能顯示出來。

業權糾紛

如果該物業因為遺產或婚姻問題引致業權糾紛， 甚至進行法律訴訟的話， 該物業便會被釘契， 官司一日未解決， 一日準買家都很難知道何時才能解釘， 以致物業的出售被影響。

物業被釘契， 對買家、賣家及申請按揭的影響

釘契樓比較便宜

由於物業被釘契， 故此其售價通常都會比市價低， 視乎物業被釘契的原因， 會決定其售價比市價低多少成。 愈難處理的釘契原因， 愈會推低樓價。

影響按揭成數

如果釘契問題嚴重， 例如物業業權有官司、糾纏不清， 銀行可能因此不會批出按揭。 如果是屬於僭建的問題， 即使該問題已經被解決， 銀行也會有機會因應風險， 而調低該物業的按揭成數。

買家購入物業後， 需負上法律責任

當買家購入被釘契的物業， 即意味著將其所有的問題及法律責任都一併拿下承擔。 變相來說， 他們便需要面對放數機構、業主立案法團、債權人的纏繞， 也要為釘契的原因負上法律責任。

一般來說， 賣家律師在簽約前， 都會確定物業已經解釘， 並於合約寫明， 新業主有權向舊業主追討一切由於釘契問題而引致的損失。

如果業主未能解決釘契問題， 即使已經簽約， 也有可能引致交易告吹， 從而被新買家入稟追討違反臨時買賣合約的損失， 這情況下便會被當作賣家撻訂來處理， 例如需要賠償買家付出的訂金、佣金、律師費等。少資上車分享會: https://bit.ly/385Iyox

遇上物業被釘契， 準買家及業主應如何自處

賣家遇上釘契樓的自救方法

如果是業主的物業被釘契， 那麼， 他只需要將釘契的原因解決， 並取得文件證明， 向土地註冊處進行登記， 便能成功解釘。

但是， 需要注意的是， 解釘的意思， 並不是將指已經出現的警告信或法庭命令刪除， 只是提供文件證明問題已被即時解決及處理。 故此， 在查冊時， 新買家都能看見其物業曾經”被釘過多小次契”， “有個多少個釘”以及如何解釘。

買家遇上釘契樓的自救方法

新買家在買樓時需要自保， 重點是必需在簽署買賣合約前，先行查冊， 以避免購入釘契樓而不知情。 如果發現物業被釘契， 最好委託熟悉物業買賣的律師處理， 也應該向銀行查詢是否能就該物業進行按揭。

除了查冊以外， 新買家亦都應該在驗樓時， 細心留意該物業已註冊的圖則及實際間隔有沒有出入。如果發現有的話便記得向業主及律師提出。

釘契樓是否可買？ 總結

如果購入釘契樓， 我們需要看其被釘契的原因， 如果只是因為拖欠了管理費， 又或是拖欠了政府的差餉而被釘契， 有可能在這樣的情況下， 要解釘的費用並不大， 但如果業主是因為欠下巨額債務， 相等樓價的相當比例， 甚至超過物業價值本身， 業主在售樓時所得的金錢也不能償還債務的話， 解釘變得相當麻煩。

作者簡介

蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人，香港房地產投資課程首席導師，有「樓巿蔣門人」／「樓巿掌門人」之稱，多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員，教授財務、物業投資與營商技巧。