龔SIR你好 一直有追看你的專頁，想找你指點一下。本人4X歲，與太太財政獨立，太太3X歲為自由工作者,月薪約15000。

婚後與母3人同住,沒有子女,家用予75歲母親處理，大5歲兄長有共同供養。

收入

月薪:70000

資產

自住物業:未補價居屋 約值600萬,供剩90萬,

MPF:20萬

公積金:120萬

基金:40萬

現金:10萬

支出

家用:10000

保險: 危疾,醫療,人壽 $1400/月

安老年金:6萬/1年,還有6年,每月預留5000

供樓:8千,尚餘11年

月供基金:$3000

養車:4000

預留交稅:6000

多年一值沒有認真理財,本年開始想認真理財，並達至有以下目標

1.退休後的生活保持質素,每月有25000的被動收入。

2.想多置一層物業作投資或退休保障

問題

1.應否趁現在樓價換樓?目標是連車位,面積較大的新界單位eg深井，想省卻長遠停車場租，及改善住屋環境，但現在居屋位於九龍交通極方便。

2.應否將居屋補地價? 方便加按置業,但就小了白居易出售的途徑。

3.想另外作每月的投資,但沒有相關經驗，想知道有甚麼適合我年齡的選項，但可投放的時間不多。

個案重點：

‧4X歲，太太3X歲，無小朋友

‧與母親、太太，3人同住

‧月入$70000

‧自住物業為未補地價居屋

‧公積金$120萬、基金$40萬、現金$10萬

重點目標：

‧退休後想每月有25000被動收入

‧買多一層物業作投資或退休保障

‧有可能換樓

‧居屋應否補地價

龔成老師分析：

我地進行人生財富累積，會用「先增值，後現金流」作方法，如果你希望退休後每月有2.5萬蚊現金流，以股息率6%計，你需要本金$500萬。你可以先以這個為目標，當然，實際操作時，可以同時有不同的資產項配置，去幫助作達到這數目的現金流。

1） 自住樓，我建議你睇翻未來10-20年，到底現時物業是否很不適合，因為香港買賣物業成本唔細，所以你要自己想清楚。

你3個人住，我相信現時你住的居屋市值$600萬，應該是足夠你們住的，加上你表示現時位置很方便，你要想想轉去較遠的地區是否適合你們。因為初步睇，你們換樓的逼切性並不大。

另外，深井地區的交通不太方便，以投資價值來說，過往不高。不過，如果之後政府發展的明日大嶼，令這地區交通、配套更加方便，就會令這區有潛在的升值能力。

不過說到尾，你換樓的目的是自住，最終仍是睇翻你自己住那一個地方較喜歡，這點好重點，你要想想，你自己、太太、母親，大家是否想轉，大家是否方便，生活圈子怎樣，不能只睇車位這個因素，因為車位並不是決定是否換樓的要點。

2） 如果係自住，無必要補地價，除非你打算出租。

如果你長遠想賣佢換樓，可以等樓價大跌，平D先補，現時香港整體樓價只是合理，未有逼切性要補。

如果你想買多一層樓並換樓，例如你表示想買深井地區，然後將現有居屋出租，就要補地價。不過，你現時的現金不多，加上居屋已有按揭，你要再買多一層物業，並不容易，你要小心計算。

其實，居屋作為自住的價值不差，因為可以用相對較少的金額，就住到同等面積的地方，所以從自住角度適合，也正因為這要點，一般情況不用急於補地價。如果有資金，將資金投資一些低風險的工具收取現金流，比起補地價，會對財政更為有利。

如果你真的想買第二層物業，建議你一直住在現時的居屋，同時買入其他物業收租，但由於你現時的現金少，建議你不要急著進行這計劃，可以等多數年，多儲現金先。

3） 如果你打算買第二個物業，就要多留現金，如果你不打算買，或過數年才買，就可以利用這段時間進行增值。以你現時42歲去計，財富可以平穩增長，你可以投資「平穏增長股」，你每月5成儲蓄做月供，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

你現時月供和持有基金方面，你都要了解翻佢質素和升值能力。你可以用過去大市平均增長約10%（連股息再投資）比較，去決定維持這基金，還是轉投至其他優質股。

而年金，主要係提供被動現金流，較適合退休人士。你現有計劃，可以維持，但唔好再加大投入，否則會拖慢你財富增值速度。

我假設投資回報有10%（連股息再投資），如果你每月能儲蓄投資$25000，10年後大約會增值至$480萬，然後再轉為現金流資產，正如上述所講，你每月就能得到約$25000現金流，完成你的目標，你可以以此作參考，去制定你投計劃。當然，如果你買第二層物業，情況就會有所改變。

龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《38全球倍升股》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《80後千萬富翁》、《千萬富翁致富學問》、《5年買樓4部曲》、《財務自由行》、《圖解股票小百科》作者

‧ 《經濟一週》理財真人Show節目擔任致富教練

‧ 曾接受多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富

‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條

‧ 《經濟一週》、《華富財經》專欄作家

‧ 證券業持牌人士

‧ 股票課程導師，學生人數逾5,000人

Facebook專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

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