陽光房地產投資信託基金
SUNLIGHT REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號：0435
股息率：11%
每股股息：$0.22
業務類別：地產業
集團主席：歐肇基
主要股東：李兆基（22.1%）
5年業績
年度：2019／2020／2021／2022／2023
收益（億）：8.50／8.55／7.99／8.03／7.83
可分派收入（億）：4.67／4.67／4.38／4.31／3.80
資產淨值（每單位）：9.68／8.89／8.45／8.36／8.06
每單位派息：0.27／0.27／0.26／0.25／0.22
（截至30/6為一個財政年度）
--企業簡介--
陽光房地產基金（陽光房產）是2006年成立的房地產信託基金（REIT），並在同年於聯交所上市，發行機構為恆基地產。陽光房產每年都將最少90% 可分派盈利用於派息。
持有房託就如同持有物業收租一樣，而內裡包含著一個多元化的物業組合。
陽光房產投資於香港的寫字樓及零售物業，寫字樓分布於中環、灣仔、上環、尖沙咀等地，而零售物業則位於上水、將軍澳、元朗等。寫字樓與零售物業所佔的比例，以估值計大約各半。
【圖1】--陽光房產各類型物業組成
--物業資料--
陽光房產的物業組合包括寫字樓及零售，寫字樓有甲級及乙級，甲級有灣仔的陽光中心，而乙級則包括北角、上環、尖沙咀、旺角等地的寫字樓。
零售物業方面，包括市區如北角、紅磡、尖沙咀，以及新市鎮如上水、將軍澳、元朗等地的商場。綜合來說，物業的質素雖然不是最優質，但都算是中等的優質程度。
雖然陽光房產的物業組合並非最優質，但回報都不差。自2006年上市，陽光房產有物業收入淨額的複合增長及資產淨值的複合增長，每年平均約5%，基本不差。
這反映香港的商業區不斷擴展，而由於市場供不應求，乙級寫字樓租金亦有相當增長，而擁有甲級及乙級寫字樓的陽光房產，回報自然不俗。
【圖2】--重點財務數據資料
--陽光房產質素提升--
陽光房產雖然近年表現較一般，但如果分析10年以上的數據，多項數據都有增長，無論是租金收入及可分派的股息，都有基本增長。
在過往正常經營環境，陽光房產的租用率甚高，多年都保持在95%以上，處於高的水平。可見在市場需求，以及物業地點不差、管理不錯的因素下，租金回報不差。
不過投資者要明白，房託的增長主要源於內部，而向外擴展的能力則有限，這令升值的潛力不會太大，因為難以創造出再投資的效果。
由於陽光房產將逾九成的可分派收入作股息派出，因此保留的資金很少，所以發展有限，這亦是房託的特點。雖然陽光房產都會買賣物業，但最主要的回報都是現有物業組合，而當中核心物業的變動不大，故往後若要提升收入，很大程度依賴組合內的租金提升。
【圖3】--物業組合資料
【圖4】--物業組合資料
--息高因素不利房託--
陽光近年的表現較一般，主要受兩大因素影響，第一就是利息，因為當外圍利率高，反映無風險回報高，有風險的房託派息自然吸引度不足，要提高股息率才能吸引到市場，如果房託無法令股息向上，股價就只會受壓，這就是近年股價弱的原因，長期高息環境。
另外，這房託都有一定的負債，在利率高企的大環境，融資成本增加，自然不利盈利。近年派息減少的其中一個因素，就是融資成本不斷增加，當派息減少，股價自然受壓。
因此，高息環境影響了房託表現，美國一直推遲減息，不利這房託。
相反，只要美國開始減數次息，令利率向下，同時令市場明白已到了減息週期，就會利好這房託。
--香港市道影響派息--
第二個對這房託不利因素，就是香港市道。
這房託持有寫字樓及商場物業，近年的業務表現較一般，主要受香港地產市道、租務市場影響，由於香港短期經濟回勇力度仍不算強，因此對寫字樓部分都有影響，至於中長期，則會慢慢好轉。
因為香港經濟正在轉型，這段時間經濟仍會較一般，但只要耐心少少，仍是會回勇，雖然不會太快有明顯好轉，但長遠，經濟始終有週期，有好有壞是正常的。
至於商場方面，香港人的消費模式改變，都會對佢有點影響，例如網購及北上消費。
不過香港人一向好貪新鮮，因此有部分人北上消費模式並不是長期性的，但當然，也有部分人會成為一個長期消費模式，因此，對房託長遠質素，都會有少少影響。
--綜合分析--
從長遠及超長遠的角度看，香港的寫字樓及零售市場仍有一定的價值，雖然近年興起在家工作，但無法完全取代傳統寫字樓，最多只能成為輔助角色。因此，在家工作會影響需求的增長，令租金不會如過往般大升，但長遠仍會平穩向上。
綜合上述的各項財務數據，以及陽光房產所持有的資產，都反映其資產質素保持上升，雖然其中的資產質素不是最高級，但都是有質素的。
--投資策略--
投資策略方面，短期計，仍會以收息為先，股價增值為輔，雖然預期股價在長遠都會平穩上升，但投資者最好以收息的角度來評估此房託，始終這房託都不會有很大的升幅，因此較適合中低風險程度、追求股息的投資者。
另外，只要上述提及的兩大因素好轉，無論對這股的股息，以及股價，都會有一定的利好作用。
現時股息率約11%，雖然短期有機會減派息，但以長期估值計，再考慮長遠外圍減息因素，推算這房託估值處合理底部水平，對追求收息的投資者，已經可以分注投資，長期持有。
（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票。上述文章只是企業分析，並不構成任何投資邀約，投資者在投資前，請自行花時間研究企業，才決定是否適合自己。）