置富產業信託

FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0778

股息率：10%

每股股息：$0.40

業務類別：地產業

集團主席：徐勝來

主要股東：長江實業地產有限公司（1113）（26.3%）

集團網址：http://www.fortunereit.com

5年業績

年度：2019／2020／2021／2022／2023

收益（億） ：19.6／18.4／18.1／17.6／17.9

可分派收入（億）：9.94／9.70／9.81／8.77／8.10

每股盈利：0.76／-1.63／0.67／0.25／-0.08

每股股息：0.51／0.47／0.45／0.44／0.40

--企業簡介--

置富產業信託（置富）是一個房地產投資信託基金，成立於2003 年，2010 年在香港上市。根據當中的信託條款， 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。

置富在香港持有16 個私人屋苑商場，物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。近年開始發展海外市場，但現時佔比仍較少。

--物業組合：私人屋苑商場--

置富由長實分拆出來，當中的物業組合就是16 個商場，位置分布全港各區，租戶數目過千個，加上一個近年收購的新加坡住宅區商場。這些商場都位於私人屋苑中，商舖以提供日常購物的需求為主，顧客主要是該屋苑及當區居民。

以質素來評估，這些屋苑商場並不是最高級別，但由於居民消費穩定，較少受外來因素及經濟周期影響，所以令租金收入穩定，加上不少商場位置不算差，估值不低，出租率高，因此以整體來說，置富都有一定質素。

【圖1】--置富商場組合的資料

從組合中可見，商場位置分布在各區，位置雖然不是旺區或消費區，但由於客源是該區居民，所以仍有相當的人流。

多年來的出租率都處理想的水平，雖然疫情對香港的租務市場有影響，但分析這房託的數據，由於持有的商場是民生類別，較少受經濟及自由行等因素影響，因此，整體對這房託的租金影響，只是輕微。

--三大重點商場--

【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比

在香港16 個商場中，收入貢獻最多的3 個商場是：置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場，因此將這幾個商場作簡單分析。

置富第一城位於沙田，是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分，地點位於第一城港鐵站附近，主要客源為該屋苑及該區居民。

置富嘉湖位於天水圍，是天水圍區最大的購物中心，由於有戲院及娛樂設施，有一定的吸引力，成功吸引周邊地區人流，帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新，提升長遠的價值及租金收入。

馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山，商場與馬鞍山港鐵站直接相連，連接巴士總站、公共小巴總站及的士站，交通方便，是區內的大型主要商場，除了附近屋苑外，亦能吸引馬鞍山區的市民。

這3 個商場的收入貢獻，佔整個置富物業組合一半，是重要的組成部分，而這3 個商場主要都是以民生為主，因此較少受經濟周期的影響，同時自由行對其影響亦較少。

置富在整個商場組合中，絕大部分都是居民日常生活所需，從下圖的租戶行業分類結構，可見都是民生類別。當中特性是收入穩定，但租金上升的幅度不會太高，反映置富的派息將呈平穩上升的格局。

【圖3】--租戶行業分類

--回報與估值--

這房託增長力不強，但就可以作為收息股，原理如同買樓收租一樣。

投資者在評估房託時，物業估值是其中一個參考指標，但並非唯一的指標，雖然股價很多時會低於估值，但不一定便宜。

因為分析股價平貴的指標，會放在回報率，而不是單以資產數字作準，而評估房託的回報率指標就是股息率，因此這才是最大的分析要點。

--海外發展--

【圖4】--新加坡物業

於2022年9月30日，置富收購了新加坡高文之星物業（Stars of Kovan Property），代價為88百萬新加坡元（約505百萬港元）。

Stars of Kovan Property的可出租總面積為22,638平方呎，包括36個商舖單位及80個車位，租戶組合以必需品行業為主，出租率達100%。

這是一個住宅區物業，考慮到物業的各種因素，可見這次收購的方向，與香港屋苑商場的方向一樣，都是出租率高，租務較穩定，不過增長力不算強的項目。

這次是置富首次投資外海業務，金額不高，相信是一個新嘗試，反映管理層日後，仍會有機會進行收購，項目有機會與現時持有的物業類別相近。

這個動作，會略增加置富的增長力，但由於仍有很多未知數，未知日後是否再有收購及收購的力度，加上當中收購的項目，相信都是租金穩定但增長力不強的項目，因此，不會因此令置富變成高增長類。

--息高因素不利房託--

置富近年的表現較一般，主要受兩大因素影響：

1）高息環境

2）香港市道

先講述第一點，當外圍利率高，反映無風險回報高，有風險的房託派息自然吸引度不足，要提高股息率才能吸引到市場，如果房託無法令股息向上，股價就只會受壓，這就是近年股價弱的原因，長期高息環境。

另外，這房託都有一定的負債，在利率高企的大環境，融資成本增加，自然不利盈利。近年派息減少的其中一個因素，就是融資成本不斷增加，當派息減少，股價自然受壓。

因此，高息環境影響了房託表現，美國一直推遲減息，不利這房託。

相反，只要美國開始減數次息，令利率向下，同時令市場明白已到了減息週期，就會利好這房託。

--香港市道影響派息--

第二個對這房託不利因素，就是香港市道。

這房託持有商場物業，近年的業務表現較一般，主要受香港經濟、租務市場影響，由於香港短期經濟回勇力度仍不算強，因此對這房託都有影響。

加上香港人的消費模式改變，都會對置富有影響，例如網購及北上消費。

不過香港人一向好貪新鮮，因此有部分人北上消費模式並不是長期性的。但當然，也有部分人會成為一個長期消費模式，因此，對房託長遠質素，都會有少少影響。

經濟有週期是正常現象，這房託持有商場，都不是旅客區，而是民生類別，因此，只要香港經濟、市道，慢慢好轉，就會有利這房託。

--投資策略--

置富並不是高增長類，但都是租務穩定的類別，從上述分析，可見仍有一定質素，而屋苑商場租金穩定更是優點之一。

由於這房託以100% 派息的模式進行，所以股息穩定，香港長遠的租務市場，較難以高增長，但長線平穩或略有上升。

因此股息將呈平穩增值的模式，而現時的股息率10%，有吸引力，估值約處合理區底部。投資策略可用分注買入，慢慢儲貨的模式，只入不出，長期甚至永遠持有作收息。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票。上述文章只是企業分析，並不構成任何投資邀約，投資者在投資前，請自行花時間研究企業，才決定是否適合自己。）