對於喜歡買一手樓、樓花的朋友來說， 都應該會發現售樓書上會出現一句“預計關鍵日期”， 很多朋友都會問我， 這個預計關鍵日期， 是否就一定等於入伙日呢？

事實上， 在香港的樓市， 預計關鍵日期， 往往都比實際收樓入伙的日期為早。 原因是發展商在通知業主可以收樓入伙前， 必須取得兩份文件， 就是滿意紙及入伙紙。

入伙紙與滿意紙的分別

入伙紙和滿意紙是由不同的機構發出的。 入伙紙是由屋宇署發出的， 通常都會比滿意紙提早收到。 其作用是證明新落成的樓盤樓宇結構合格。 而滿意紙， 則是由地政總署發出的， 作用是證明發展商已經完成所有的批地條款。 

入伙紙詳情

入伙紙的正確名稱是佔用許可證，英文是 occupation permit (OP)， 是由屋宇署批出的，在新樓盤興建時， 建築商需要按照建築物條例， 向屋宇署呈交一份建築圖則， 讓其審批。而在樓盤落成後， 屋宇署便會派專員到樓盤進行檢驗， 以確保其按照建築圖則施工。 

當屋宅署確保了一切都符合結構安全， 入住標準、物業用途、每層的單位數目等等， 所有的條件都符合當初提供的建築圖則上列明的標準， 這個新盤才能獲得入伙紙。

發展商通常需要在售樓書上列明的最終預計關鍵日期， 到期的兩週內向屋宇署申請入伙紙。 並且在獲發入伙紙後的六個月內， 通知買家收樓。  差餉物業估價署每日公佈的私樓落成量， 就是以入伙紙作為預測基準。 

滿意紙詳情 滿意紙， 則是由地政總署發出的合約完成證明書， 其英文是 Certificate of Compliance， CC。政府在賣地的時候通常都會同時批出批地條件， 例如建築商需要興建行人天橋、隧道、以及各種設施等等。

政府在驗證發展商已經按照協議完成所有責任以後， 就會批出滿意紙。 這時候發展商才能正式擁有該地的法定產業權， 即是成為發展商的 legal estate。 

每年地政總署都會在網站上公佈每季獲得批出滿意紙的物業地址及數目。 

同樣發展商需要在最終預計關鍵日期的兩週內，向地政總署申請滿意紙。 

需要注意的是， 發展商只有在取得入伙紙及滿意紙兩項文件後， 才能正式通知業主入伙。 由於滿意紙的有效時限較短， 發展商一般都會先取了入伙紙才再取滿意紙。

村屋不需入伙紙， 只需要滿意紙

另一個常見涉及滿意紙的物業， 就是村屋。 通常在香港來說， 村屋其實都是丁屋來的。

丁屋的好處， 就是發展商不用向屋宇署呈交建築圖則， 故此落成以後並不需要申請入伙紙，只需要向政府機構申請 (通常都是該區的政務處) 派專人去驗樓，一切符合要求， 便能獲批滿意紙， 然後就能入伙。

如果丁屋未曾取得滿意紙，又未補地價，便不能轉售業權，否則便屬於違反建屋條款。 最嚴重的情況， 其土地甚至會被政府收回。

說到這裏， 就讓我們重新說回開頭的題目 - 新樓盤的預計關鍵日期、以及入伙日期的分別。

從上文也可以見到新盤的售樓書雖然有預計關鍵日期， 但由於發展商在預計關鍵日期到期後的兩個星期內， 才向政府申請入伙紙及滿意紙。 而在取得入伙紙及滿意紙後， 業主也不是即時可以入伙。

通常由於發展商需要時間處理各種文件及交樓事宜， 再加上各種原因引致項目未能按時落成。 例如惡劣天氣、又或是各種意外、甚至有可能是在申請文件時出現問題。 

實際入伙時期就會比預計關鍵日期為晚。 

故此有興趣想要認購樓花的朋友， 必須注意預計關鍵日期並不一定等於入伙日期。

另外， 如果你是想要申請按揭的話便要非常小心了。

有些朋友使用建築期付款 ，通常這樣子的情況， 買家就是於關鍵日期前三個月向銀行申請按揭。

在申請按揭時銀行會查詢物業估價， 由查詢估價到遞交按揭， 有效期一般為60天， 

而銀行收到按揭申請後， 便會索取申請人的信貸報告， 通常這份報告的有效期為三個月。

但如果因為入伙延後而打亂了買家申請按揭的日程， 故此要重新估價、查信貸、提供各種文件， 甚至物業在期間出現貶值或買家收入下降......都有可能影響按揭貸款之申請。

故此我非常建議大家在買樓花時， 預多點時間申請按揭， 不要機關算盡哦！

作者簡介

蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人，香港房地產投資課程首席導師，有「樓巿蔣門人」／「樓巿掌門人」之稱，多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員，教授財務、物業投資與營商技巧。