樓市遇冷走下坡，二手私宅轉手獲利比率拾級向下，縱然偶有反彈月份，惟是否真正轉勢回升，仍有待印證觀察，短期內料續反覆震盪。綜合土地註冊處資料所得，2023年十月份全港953宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共736宗，佔比77.2%，終止連跌四個月的劣勢，自前月谷底的76.1%反彈1.1個百分點。

按物業區域劃分，十月份港島區表現跑贏大市，以81.1%之數成為獲利成功比率最高的分區，按月大升13.7個百分點；其次為新界區，報78.2%，按月微跌0.1個百分點；至於九龍區表現落後大市，只錄得73.8%，按月跌3個百分點，由前月稍勝大市變為落後大市。按物業轉售價格分析，樓價601萬至800萬元組別之獲利比率最高，錄得80.7%，按月大增5.3個百分點，涉及宗數167宗；此外，801萬至1,000萬元組別，月內獲利比率亦達78.8%，按月也升4.9個百分點，同樣優於整體表現。

另外，數據顯示今年十月份每宗私宅轉手個案平均賺幅為45.1%，按月反彈6.6個百分點，但已連續6個月處於50%以下的偏低水平。十月份，帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為36.7%，按月升1.9個百分點，共錄350宗；至於帳面錄得虧損者達210宗，佔比按月收窄1.1個百分點至22.0%，佔比為近14年半以來按月次多；而平手的個案則有7宗，佔比也微跌0.1個百分點至0.7%。

此外，檢視上月10個獲利登記最多的屋苑，當中只有2個屋苑成功錄得百分百獲利，而獲利成功比率最低者為日出康城的45%，再者是淘大花園及美孚新邨的82%。此10個屋苑當中，每宗平均賺幅介乎最少的2.8%至最多的1.24倍不等。當中新都城晉身成為錄得每宗轉手個案平均賺幅最高的屋苑，達1.24倍。至於上月榜內賺幅最低者為較新晉的日出康城，平均每宗只賺約2.8%，而次低者為美孚新村的40.5%。

面對息口上升及高企，住宅市道持續受壓，不但有持貨期相對較短的業主蝕讓離場，更有一些對後市看法較悲觀的長情業主亦加入沽貨套現行列，因應長期持有的物業仍有不俗利潤，故造就十月份獲利比率及平均賺幅自谷底雙雙反彈。最近樓市好壞消息參半，既有減辣的帶動，亦有高息及信心不足的窒礙，預料今年餘下兩個月，二手私宅轉手獲利比率將維持在76%至80%之間反覆爭持，而平均每宗賺幅料在40%至50%內流連。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮