最近，筆者有一位朋友問了我這個問題：他現時的自住物業是自己十年前買入的，但最近小朋友出生了，卻感到地方不夠用，所以想要換一間大一點的房子。結果，我幫他計算過了以後，卻發現他現時其實不適合換樓，適合改變成雙租族。

換樓 VS 雙租 將自己現有的物業出售，然後再購入一個新的物業，這種叫換樓。

雙租的意思，是一個物業的業主，把自己的房屋出租以收取租金，同時，他自己則去租住別人的單位。這樣的人士，因為他同時擔任了租客及房東的角色。故此，便被稱為雙租族。

筆者自己，作為一個房地產課程投資的導師，便很常會有學生是雙租族。

無他，如果你有了解過筆者的課程是什麼，那就是，我非常擅長於尋找比市價低一成到兩成，而且出租回報率很高的物業。

當金錢上的回報，非常不錯時，便很有可能，那個物業其實並不太適合我的學生自用。這麼難得能夠找到這般平靚正的物業，不立刻拿下那個物業已經是慢了，還要再考慮這個物業適不適合自住，便有點兒要求太高了。

所以很多時候，我的學生都可能沒有住在自己購入的物業，而是將其出租，收取租金，自己和家人，則住在另一個較適合自用的單位。

事實上，成為雙租族，有幾個好處。

成為雙租族的好處

當業主本身擁有的物業對其上班或孩子上學不太方便，雖然單以價值計算，是一個優質單位，但如果是自用的話，他也希望能夠居住到更方便的地區，又或是擁有更多配套的單位。

舉個例說，我有一位學生，他在港島區上班，當時，他以低於市價兩成的價格成交，購入了沙田一個單位，而他將這個單位以一萬五千元租出去，然後只需要補三千元，便能夠在將軍澳租住一個有會所、游泳池、健身室，以及各種配套，位於地鐵站上蓋的新落成的樓盤單位。

每天上班，他只需要花個20分鐘，便能到達自己在側魚涌的公司。在這樣的情況下，很明顯，他把單位出租，再另行租住另一單位，得到的回報會更高。

另一方面，是額外印花稅的問題，當我們購入一個單位後，在持貨不足三年的情況下，將這個單位出售，便需要付昂貴的印花稅，故此，在轉手前，暫時將單位出租，是一項非常不錯的選擇。

當業主想要買入第二個物業時，如果業主已經擁有一個物業，他的第二個物業，最高只能做到5成按揭，如果業主把手頭上的物業放租，在業主購入單位時，又或是當他的親人購入單位，而自己則成為擔保人的時候。

這個單位的租金收入是可以按七折計算的。以上述例子為例，一萬五千元的租金，可以當作一萬零五千元計算，從而增加業主的借貸能力，對於有能力購入第二個物業的業主來說，是非常不錯的，可增加自己的選擇。

筆者自己，和我的學生，這麼多年來，尋找到的物業，有不少的升幅，現在他們購入第二個物業時，都能把自己的物業加按出去套現，在這樣的情況下，也讓他們在買入第二個物業時輕鬆不少。

雙租比換樓優勝的地方

成為雙租族，比單純的樓換樓的好處是在於，業主能將得到的價值最大化。假設業主現在持有的物業性價比非常高，而往後的發展也會很好，甚至是業主根本還沒持有其單位超過三年，在這樣的情況下，如果他不想自住在該單位內，成為雙租族是最好的選擇。

有時候，換樓的時間點，可能並不完美。例如交通網絡未完善，配套未齊全，又或是各種各樣的原因也會影響其放售的物業的售價，以致在一段短時間內未能按業主心目中的理想價格出售。如果業主為了改善生活質素，被迫在很趕的情況下賣樓，而他又看好後市，便會失去不少利益。

雙租的出現，便能改善這個情況。

當然，成為雙租族也有相對的問題要解決。

第一，首先業主需要處理租務問題，假如遇上租霸，便十分麻煩了。除此以外，業主放租出去的單位，如果租客不續租，中間便會形成一段真空期，業主需要同時繳付按揭及租金。

同樣地，業主自己也要面對自己租的物業，不獲續租的問題。

第二，業主擁有的物業需要有高的出租回報。事實上，有某些單位，是會比其他單位更容易租出去，從而帶來高回報，而某些單位，帶來的回報則沒有那麼高，比較適合自用。

業主怎樣買到一個出租回報較高的單位，又尋找到一個抵租抵住的租盤，也是一門技術。

綜合第一點及第二點的原因，雙租族，較適合較靈活的情侶或單身人士，如果是有家庭的子女，便可能要早點作出預備。

選擇換樓或是選擇成為雙租族，是一件需要仔細考量的事，每個人的選擇都會有分別，但在決定以前，還是那一句，希望大家盡早作好準備，謹記量力而為，收租的收入，和租房的租金，都要取得平衡，以免為自己帶來不必要的壓力。

蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人，香港房地產投資課程首席導師，有「樓巿蔣門人」／「樓巿掌門人」之稱，多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員，教授財務、物業投資與營商技巧。