今年1月開始，港股從高位一直往低走，雖然頭幾過月恒生指數跌幅不少，但至少會升回30000點之上，給投資者走貨的空間。 6月中後，恒指跌破2月9日之低位29129點，走勢更明顯一浪低於一浪。11日，恒生指數大幅低開800點，開市25392點，中午收市25207點，跌986點 -3.76％！而期待大市反彈的投資者，就只能默默守候，無奈地等待黎明。

近日有朋友問我對春泉產業信託 (01426.HK) 的看法，小弟不才沒留意。隨即上網看看該公司的股價！26日春泉產業信託股價大升，當日最多升至4.3元，升幅達43％。

春泉產業信託 (01426.HK) 春泉為房地產投資信託基金，公司的主要業務是擁有及投資可提供收入的房地產資產，2013年12月上市，以每個基金單位3.81元上市，每手1000個單位。

物業概覽： 1）北京物業「華貿物業」，華貿中心位於北京商務中心區（CBD）優質多用途綜合大樓。華貿中心寫字樓1座及寫字樓2座總建築樓面面積為145,373平方米及約600個停車位。平均租用率為96.1%，估價值為人民幣 9,031.00 百萬元（相當於 1,363.99百萬美元）。

2）英國組合業務 ，集團於2017年7月完成收購包括分散於英國各地的84項獨立商業物業，物業出租予英國一家汽車服務提供商，租約均於2032年到期 (除一份租約外)。英國組合估值為75.53百萬英鎊（相當於99.76百萬美元）。

公司業績: 2017年報：收益為76.70百萬美元，較2016增加1.7%。於2017年12月31日，單位持有人應佔資產淨值為1,000.40百萬美元。於2017年12月31日，每個基金單位資產淨值為6.22港元（2017年6月30日：5.87港元；2016年12月31：5.95港元）。 公布，截至6月30日止6個月，可分派收入2,008萬美元，按年升32%。每個基金單位中期分派12港仙，同比增26.3%，分派比率約96%。

2018年中期報告：期內收益按年升21.9%至4,341萬美元，物業收入淨額按年升24.0%至3,270萬美元，淨物業收益率按年升1.2個百分點至75.3%。每基金單位資產淨值6.05港元，按年升3.1%。

春泉產業信託近期有兩大新聞 （一）19日，集團建議收購「華貿天地」，收益率9.4%，華貿天地位於惠州的大型購物商場，總建築樓面面積14.49萬平方米及721個停車位。「華貿天地」價格為16.54億元人民幣，較評估物業價值折讓約18.5%，年度總物業收益率為9.4%，年度淨物業收益率為7.5%。 http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2018/1008/LTN20181008042_C.pdf

春泉產業信託管理人擬以以下方式為代價提供資金： (i) 現金付款1.263億港元，將由新銀行貸款的現金支付； (ii) 餘額將由按發行價發行代價基金單位提供資金，發行價3.372港元等於基金單位。 http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2018/0926/LTN201809261018_C.pdf

（二）春泉產業信託獲太盟投資集團提出全購要約，每基金單位作價4.85元。較上日交易日溢價61.7%。至要約日，要約人及其一致行動人士持有1.88億個基金單位，佔已發行單位的14.818%。 http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2018/1008/LTN20181008080_C.PDF

去年8月，太盟地產(PAG Real Estate)，去信春泉要求召開特別股東大會，表決罷免管理人及採取其他措施挽救基金表現。太盟地產：當時持有春泉產業信托約1.57億個單位，對信托價格表現一直落後深感失望，並認為管理人決策質量低、存在利益衝突和缺乏任何增長策略，且管理費過高，損害單位持有人利益。又指，春泉產業信托是恆生房地產基金指數中表現第二差的成分股。此外，春泉產業信托價格較其真正價值出現極大幅度折讓，反而其他可比較信託價格相比資產淨值平均折讓只有3.7%。

今次太盟地產(PAG Real Estate)再次有行動，以高於市價要約：每個要約基金單位現金4.85港元。要約價較基金單位於最後交易日（即2018年9月24日）收市價溢價約 61.7%。按春泉產業信託每年平均派發0.24港元之分派計算，相當於一次過派發未來8年的股息。

太盟地產要約事項需要注意，太盟地產以基金單位現金4.85港元，高於市價要約的條件之一：由於春泉產業信託將於2018年10月29日日舉行之批准惠州交易的決議案在特別大會上獲獨立基金單位持有人通過（該條件可由要約人豁免）或於2018年10十月29日（星期一）（首個截止日期）下午四時正前所收到的合資格基金單位持有人的有效接納少於35.182%之基金單位（即446,454,867個要 約基金單位），要約將告失效。 倘2018年10月15日前或前後有足夠基金單位持有人接納要約且要約在接納方面成為無條件，則要約人有意豁免有關惠州交易之條件並進行要約。

大市低迷持貨者需考慮多方面：（1）進入加息週期，房地產信託基金股息回報將受到影響；（2）春泉產業信託建議用16.54億元人民幣收購華貿天地，部分以1.263億港元現金支付，餘額將以3.372港元發行等於基金單位；（3）太盟地產要約基金單位現金4.85港元，具為吸引力的要約。（4）春泉產業信託成交量一直低迷，要約提供變現機會

《中國泛海證券-投資部 資產管理副總裁 黃竣渝》(筆者沒有持有上述股份權益) Facebook: 黃竣渝 JY Wong