在物業投資上，所謂的「保證回報」，就是能保證收到不錯的租金回報，但原來，這正是可怕的煙幕。

例如幾年前拆售的尖沙嘴首都廣場（前身是百樂酒店商場）約600個分割舖，舖位最細的實用面積30方呎，最大約130方呎，實呎最高達10萬元。合約訂明保證買家首兩年獲五厘租金回報。

1樓樓面約200間分割舖，早前我去行了一圈，吉舖很多，人流極少，當時只有我一人。

商場分割舖的投資價值一向有限，一旦淪為死埸，往往難以翻身，加上業權太散、管理不善、定位不當等，亦令不少商場舖無法起死回生，佐敦廣場都是經典的例子。

--90年代已有例子--

佐敦廣場於92年改建為商場，翌年業主收樓後，即發現舖位是「縮水舖」，實用率僅一半，全部中招，當中包括某藝人，商場舖位租不出，業主自用又無生意。98年更因管理公司撤離，一度丟空十年。

至2010年，有財團以劃一收購價每個13.8萬元收購佐敦廣場鋪位。該藝人最終在2010年以約27.6萬元將兩舖賣出，較92年購入價的253.7萬元勁蝕226.1萬元，蝕幅89%，投資18年僅收回一成資金。

--常出現死場--

而這個尖沙嘴首都廣場，暫時成為死場，本知能否翻身。而最大的煙幕是「合約訂明保證買家首兩年獲五厘租金回報」，假設某舖每月收租$25000，若不足的有補貼，即頭兩年每年保證收到$30萬，以5厘回報推算，這分割舖當時買入價為$600萬。

現兩年保證回報期已過，業主收到$60萬，商場仍未能翻身，而死場價值很低，幾十呎的舖，用來擺貨都不知點擺，假設月租$5000才是真正的市價，若以要求回報率5厘作推算，這舖只值$120萬。若連收到的$60萬，只取回$180萬（蝕7成），當然上述只是假設計算。

但我想講的是，所謂的兩年回報保證不能成為價值的推算，若單憑這個就以為價格合理是不智的，因為這「回報率」是人為的，未必一定能反映市場。所以這兩保證若理解為「減價10%」，我相信更加貼切。

另外，入場費低亦不能成為投資的因素，投資者被「幾百萬就有一個尖沙嘴舖」吸引，這在商舖的世界是低入場費，但以呎計則不是，若投資者只憑入場費低而作為投資因素，其實是很不智的。同理，若只憑「尖沙嘴」三個字就入市，盲目憧憬亦是不全面的做法。