樓宇正契， 又名樓契。 在房地產買賣中， 樓契可以說是數一數二的重要文件。 不論你是想要購入或出售物業， 又或是申請按揭， 中間都需要查核樓契正本。 如果你不幸遺失了樓契， 又或是缺失不全， 便有機會申請不到按揭， 又或是在出售樓宇時， 會被大幅壓價。

正常來說， 如果你在購入物業時， 需要申請按揭的話， 一天你未供完按揭， 一天你的樓契都會存放於銀行， 作為抵押品。 但如果你已經把按揭供完， 銀行便不會再為閣下保管你的樓契。 這個時候， 你便需要向銀行贖契， 以及考慮存放樓契的方法。

以下這篇文章， 我會與大家分享贖契的程序、存放的方法及費用，以及失去樓契的後果和解決方法。【限時免費】少資上車分享會: https://bit.ly/385Iyox

贖契的程序 

一般來說， 銀行會在按揭差不多供滿的時候， 便會發信給業主， 告知贖契費以及指定律師樓名單。 但當然， 有銀行不會主動通知業主安排贖契時宜。 故此， 業主應當自己警醒， 在差不多供滿按揭時， 便找銀行查詢贖契事宜。

通常來說， 業主在贖契時， 也需要向土地註冊處登記。 正常來說， 整個贖契程序， 需時大概三個月， 費用一般若為2000 - 3000元不等。

保存樓契的方法及開支

需要知道， 樓契有些時候， 並不只是一份文件， 如果業權較為複雜的情況 (例如市區重建)的樓契， 甚至可以多達數箱文件。 如果想要贖契的業主， 便要考慮如何存放。

普遍來說， 存放樓契有數種方法: 存於家中、保險箱、律師樓、銀行。 這四種方法各有好壞。

自己家中

有些人會選擇將樓契放置於家中的夾萬， 這種方法最便宜、節省成本，但如果有什麼意外，例如火警、 被賊人入屋盜竊、以及各種原因引致樓契缺失的話， 便可大可小了。

事實上， 按筆者的經驗， 存放樓契於家中， 通常都是丟失樓契的高峰期。 故此並不太建議大家將樓契存放於家中。

律師樓

這也是其中一種挺常見的存放樓契的方法，但通常來說這方法都比較短期， 因為普遍來說， 律師樓也不想為客戶保留太久。 而事實上， 有些律師樓也只是把樓契放於自己的倉庫之中， 這樣， 與放在家中相比， 可能更為危險。

保險箱

將樓契寄存於保險箱中， 是現時最為常見的方法。 事實上， 理論上來說這方法也是最安全最穩妥的。 然而， 現時香港的保險箱供不應求， 輪候時間可能需要上數年， 故此， 想要將樓契寄存於保險箱中的業主們， 便應該要提早數年申請。 以免到贖契的時候沒有辦法找到一個保險箱。 存放於保險箱的費用， 約為一年 HKD 1000 - 5000 元左右。

銀行

有些業主會選擇在供完按揭以後， 並不贖契， 而是由銀行保管樓契。 通常這情況下， 費用便會比放在保險箱為高， 每年約需要付2500 - 4500元左右。 當然， 如果你的樓契非常厚非常多， 因為需要的保險箱體積增加了， 費用也會更貴， 甚至比銀行存契費更高。

有些業主， 為了節省存放樓契的成本， 便會向銀行開一個按揭儲蓄掛鉤 (mortgage link) ， 就是向銀行以樓契為抵押， 申請少量貸款， 一方面增加流動資金， 一方面又能節省利息開支， 以及存放樓契的成本。

樓契遺失的後果 (無契樓)

如果業主不幸遺失樓契， 又或是樓契變得殘缺不全， 你的物業便會變成俗稱的無契樓。 一則你想出售時， 容易被買家壓價；二則，銀行有機會基於樓契不全風險增加， 拒絕批出按揭， 又或是批不足你想申請的金額。

故此， 便有機會成為買家壓價的藉口， 這也是“不見樓契減兩成”這句話的來源。 

如果業主發現樓契遺失，可以通過律師樓進行宣誓，列明遺失原因，由律師向土地註冊處申請樓契核證副本，該文件同樣具有法律效力，然而並非所有樓契文件都能夠在土地註冊處找到，如果文件已經遺失，便無法補回，所以業主需要小心存放。 

另一方面，由於過往曾經發生騙徒偽造虛假文件冒充業主的事件，故此，銀行及律師樓對於遺失樓契後所發的核證副本都持審慎態度， 故此在買樓時， 如果樓契缺失， 律師樓有機會不願意簽樓契副本證明的， 也就是俗稱的good title (業主有妥善 / 良好業權)。 這樣的情況下銀行便不能批出按揭了。

所以， 業主如果遺失了樓契， 便需要小心做核證副本及出售物業的時間， 中間不能相距太短， 否則律師樓便有可能不會為你簽good title。

正常來說， 田土廳會有齊所有樓契的副本， 但有些時候，如樓契涉及業權根源文件， 例如授權書有可能沒有在填土廳那邊註名， 如果你遺失了樓契， 因為缺乏了這種業權根源文件， 核証副本便有機會變成「缺契」，  律師樓也不會簽署good title。

CD契不能作為樓契正本使用

近年， 如果業主購買新樓， 收到的樓契除了樓契正本， 還會有一隻光碟 (CD)， 這隻光碟通常被稱為CD契。

但注意的是， CD契並不能當正本樓契使用， 通常都只是用來記錄業主購入的屋苑在未興建前的土地或舊樓之樓契以及公契。

新樓落成後， 其公契、地契、入伙紙等， 都會沿用傳統的紙張版。 其光碟的作用， 只是參考資料。 並不能當作樓契使用。

總結

樓契是重要文件， 不管如何， 筆者也建議花點錢， 將其妥善保管好，以保障你的物業價值。