最近有朋友拿著一篇報道向我提問 ， 如果現時買到比銀行估價低的超平單位 ， 是不是很難做按揭？

話說最近有一些報導指出 ， 因為失業率高企 ， 有業主為了盡快套現 ， 甚至願意將他的物業以低於銀行估價出售 ， 並標榜「估凸價」來招攬買家。

然而 ，卻有買家買入這些超平的單位後 ， 被銀行拒批按揭。

原因是銀行懷疑 ， 該單位有隱藏問題或未知風險。 甚至會否屬於銀行未有紀錄的凶宅。 簡單點來說 ， 就是因為成交價太低 ， 銀行也擔心有賣家意圖贈送利益 ， 又或是逃避稅項。

事實上 ， 筆者的其中一大專業 ， 就是專門教學生 ， 當他們想要購入物業時 ， 如何尋找比市價低於最少一至兩成的超抵物業。

故此 ， 筆者可以說 ， 一直以來 ， 我和學生們都是拿著比市價成交低一至兩成的低水樓去銀行申請按揭的。

至今已經接近十年了 ， 還是沒有出過問題 ， 今天 ， 就讓我來和大家分享一下 ， 當你拿著一個比市價低的物業 ， 如何去銀行申請按揭吧！

物業買入價比市價低 ， 銀行為什麼會不批按揭?

的確 ， 市面上的確存在私人轉讓 ， 以減低稅項支出 ， 又或是利益輸送 ， 甚至洗黑錢的情況。 故此 ， 當你購入的物業 ， 比市價低10 至 20%的時候 ， 個別比較謹慎的銀行 ， 的而且確會有機會不批按揭。 又或是中間審查得很嚴格。

但事實上 ， 這並不是現在才出現的問題 ， 這是一直以來 ， 當我們申請按揭時 ， 銀行都會有所防範這類情況的發生。 只是很有可能 ， 在看這篇文章的你 ， 又話是身邊的人 ， 一直以來沒能尋找到我們買到的那些低水樓。

故此 ， 你沒有留意到這個問題。

只是現在 ， 因為疫情的緣故 ， 多了人需要套現 ， 他們會以低於市價的價錢出售物業 ， 有些買家即使幸運買到了這些低水樓 ， 卻在申請按揭時遇上了問題 ， 故此 ， 便被媒體拿出來大講特講。

但其實 ， 前文我也說過 ， 十年以來 ， 我和我的學生一直都是 ， 買入比市價低最少 10 - 20%的物業 ， 曾經 ， 我有位學生 ， 他購入的物業比市價低超過三成。

那我們又是怎樣做到按揭的呢？

很簡單 ， 那就是準備充足。

事實上 ， 當你成功買到 ， 比市價低很多的估凸價低水樓時 ， 的確會遇上有銀行不批按揭的風險。 但事實上並不是所有銀行都不批 ， 所以這也是我常常教學生要做好準備。少資上車分享會: https://bit.ly/385Iyox

多尋找幾間銀行 ， 把文件也預備好。

銀行的其中一個顧慮 ， 就是這個物業成交並不合法 ， 又或是私人轉讓。

但倘若你能把所有中間的文件都準備好 ， 包括臨時買賣合約 ， 當銀行審查時便將其全部遞上去 ， 當你的物業成交 ， 是真的有真憑實據在背後支持的話 ， 銀行還是會樂於接受這個按揭的。

另一方面 ， 也不能忽略 ， 銀行為什麼會不批按揭。

除了估凸價以外 ， 也有可能是申請人的資料不齊全 ， 又或是信貸不過關。 有太多的原因 ， 會影響一個按揭批不批。

如果我們只是單單拿著一個估凸價的低水樓的按揭申請被拒的個案 ， 便指出買低水樓隨時可能不被批按揭。

這便有些以偏概全了。

最後如果大家 ， 真的購入比銀行估價低的超值低水樓 ， 想要申請按揭的話 ， 也可以問我們。 當然 ， 如果你想和我一樣 ， 在一至三個月內 ， 便能夠在萬千物業中 ， 找到比銀行估價低兩成的低水樓 ，也歡迎您隨時聯絡我和我的團隊。

作者簡介

蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人，香港房地產投資課程首席導師，有「樓巿蔣門人」／「樓巿掌門人」之稱，多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員，教授財務、物業投資與營商技巧。少資上車分享會: https://bit.ly/385Iyox