樓價徐徐回落持續受壓，第三季跌幅恐再擴大，最快要待減息後的第四季始能喘穩。差估署日前公布的最新數據顯示，2024年7月份私人住宅售價指數報296.8點，較6月的302.5點再跌1.88%，除創下近8個月的單月最大跌幅外，亦連跌3個月，累跌4.13%。

最新官方樓價指數已下自2016年10月以來的94個月(即近8年)新低，並於期內首度失守300點大關。今年首7個月，樓價累積下跌了4.66%；若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價累積跌幅更擴闊至25.45%。

7月份樓價跌幅擴大，筆者認為主要受統計期內新盤低價開售，直接拖累二手樓價跟隨作較大幅度降價所致。近期所見，新盤續以低價推出，相信下次公布的8月份樓價將繼續受壓再跌1%，而9月料續跌0.5%，預測第三季樓價跌幅最終亦會相應擴大至3.35%。

減息預期將成第四季樓市其中一個轉捩點，期望屆時市場氣氛得以改善，交投回升之下，倘樓價得以平穩橫行整固，則全年樓價跌幅約6%。不過，一旦減息幅度較預期少及緩慢，加上新盤仍以低價推出，則料第四季樓價將再跌2%至3%，屆時全年樓價跌幅恐擴大到8%至9%。

租金指數方面，7月份按月再升1.09%，今年自3月起已連升5個月，累升5.26%，而今年首7個月合計也升了4.35%。受惠暑期租賃旺季，料下次公布的8月及9月份租金升幅將進一步擴大，整個第三季租金料升4.15%。縱然第四季少了留學生客，或略為轉靜，但在專才及高才持續流入下，租金仍有一定支持，筆者相信第四季可再升2%，屆時全年租金可望錄得8%至10%的升幅。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮