華人一直對買樓置業有情意結，全球股票，各種投資工具大跌市下，惟獨房地產最保值。

日本一直是香港人非常熱愛的第二故鄉，加上近年來日元低位，每百日圓兌港元最新報5.8，比疫情前的每百日圓兌港元接近7.1，下跌接近兩成。變相「買樓打八折」。

然而，投資日本樓比投資香港樓，因為各種文化及規例上有分別，處理不善便會很容易損手爛腳。本文為大家分享一些投資買日本樓的注意事頂。

尋找有規模及口碑的中介

這點如香港一樣，名聲較好的中介更容易取得獨家的房源，一個好的中介會讓你節省很多功夫和時間，例如筆者有位朋友想在日本買樓，但需要申請銀行貸款。

當時有很多網上銀行廣告，以超低利率作招徠，但當時他的中介強烈推薦傳統銀行，因為利率愈低，貸款批核愈困難，需時也愈久。

而且視乎你的物業是用作自住或投資，利率也有不同。

當時朋友也由於中介的堅持，申請了傳統銀行的貸款，也順利地在指定時限內完成轉賬。

一個可靠的中介，能讓你的物業成交程序穩當很多，筆者便曾經看到過一些中介會以很吸引人的付款方法來吸引買家，最後導致買家損手收場。

尋找可靠的建築商

日本的氣候和香港不一樣，位於地震帶，而且會有極低温和大風雪的時候。故此，建築商的口碑也很重要，筆者便見過有位於北海道的建築商，建出來的房子完全沒有預留位置給除雪之用，就是購入了那些房子的人每年冬天便需要付更多的除雪費。

有建築商在建房子時沒能把屋頂設計成斜角，平頂的房屋在冬天便會被屋頂上的雪壓壞。即使有斜頂，但爬上屋頂的梯子設在哪一面也很重要，朋友家更因為梯子設置在雪掉下來的那一面，結果在雪掉下來時便把梯子也壓壞了，變相除不了雪。

屋前面的停車位也很重要，如果是泥地，在北方除雪後不久便要小心會變泥漿地，車子卡在裡面很易出不來。

除了除雪以外，還有渠管的問題，如果在北方，冬天的水管會結冰，如果建築商在建房子時沒把水管和供暖設計好的話，便很有機會會面對爆水管的風險。

了解各種保險

日本在房屋、貸款方面有很多不同的保險，例如有些銀行便會提供貸款保險，像是如果借款人死亡、患了癌症或八大疾病，餘下貸款便不用再付！ 如果借款人死亡，也不用付餘下的貸款！ 

這些保險費沒有一個定額，通常都是銀行批核給你的基本利率上，加上一點利率作保費：例如本身貸款利率為1%，癌症保險加上0.1%，八大疾病又再加上0.2%，而且貸款的時候可以把房款以外的費用（例如中介費用、律師費用，裝修及買家具的費用）都加進貸款內。

筆者有一位朋友位在雪國北海道，她便為自己的家買了保險，今年由於剛通關，物業管理公司人手不夠，除雪不及時，把房子的結構都壓壞了，燈油的水平儀也壓破了，結果她的所有維修費用都是由保險賠償的。

日本地震頻繁，雖然說日本的新建樓宇有防震標準，但仍難保證未來不會出現具破壞性的大地震，如果你的房子在地震中不幸倒塌或受損，便很有可能需要推平之後重新起一棟新建築，在這情況下，建築費可能需要高達一二百萬港元。故此，非常建議你要購買地震保險，雖然只能保障物業價值的一半，但也算是有點保障。

日本房地產巿場的稅金和貶值問題

注意日本房屋一建好便開始貶值，而且也會有很多的稅金，除了印花稅外，日本不動產持有者需要繳納每年稅率。每年稅率包括固定資產稅和都市計劃稅（按照地區不同），而如果你想將物業出售，也需要繳付出售稅率（包括資產增值稅）。

如果你在物業落成後五年內出售的話，稅金也會更高，故此有興趣投資日本物業的朋友，需要把這些隱藏成本也計算在內。

總結

以上是筆者一些長期住在日本的朋友分享的實用小貼士，希望能幫到大家在日本置業時作出一個更明智的決定。