龔sir你好，我今年37歲，已婚，有一層樓市值540萬，當時買$400萬，250尺，一房，還欠銀行按揭315萬，已供多年了，現租緊比人住，月租$12500，與供款相約，未有正現金流。

我的開支要養老婆（老婆無業），請左一名工人，有一個初生bb。

本人月入$4萬，但本人現金不多，因開支大，工作有宿舍，我好想達致財務自由，睇過你的片，叫人儲錢及買資產，好想試下。

我自己有個方案，打算做加按，套現一百二十萬出黎，然後這筆錢買銀行收息股，而本人睇中中國銀行，股息率有8%以上，好想分注買，當然要耐心等低位，我哩幾年都有玩股票，短炒為主，但都輸多贏少，想改變一下，長線投資，制造被動收入，現在想請教一下：

第一，我應唔應該加按套現？借盡還是不加按？定還是賣樓套現？

第二，如加按後，我亦都想再借貸，例如$80萬分60-72期還，目的想增大資金作投資用途

第三，如果你同意我上述做法，那我有二百萬cash, 我應該如何分布？

第四， 我想all in 分階段買中國銀行，因為最近十年中銀都是不斷提高派息率，不過你應該唔會同意，你會叫我分散投資的。你會如何建議呢？

第五，當我收到利息後，我係咪應再拎錢去投資買收息股以增大股本，每年既派息金額亦會提升？

第六，當我將派息所得，連續8年買收息股，我能做到財務自由嗎？謝謝！

個案重點：

‧37歲，已婚，有工人及初生BB

‧擁出租樓市值$540萬

‧月入$40000

‧有宿舍

重點目標：

‧加按$120萬

‧再借$80萬

‧用$200萬買入收息股如中行

龔成老師分析：

借貸創造，表面上無本生利，但實質有風險的，你負債增加，風險會增加，另外，如果你投資的股票不幸股價下跌，你就會出現「賺息蝕價」，對你不利。

當加息發生，供樓的成本比以往增加，又或者將來你買的收息股的派息減少，都會令你得到的息差回報收窄，你的回報會減少。關鍵是加按後，將資金買入其他資產，創造更高的回報，新資產產生的利息回報一定要比加按的利率高，這樣才值得做。

以你現時的情況，家庭負擔大，加上你投資經驗不算多，我不建議你這樣做，因為加按說到尾就是「借錢」，借錢投資當然風險高，如果你買入收息股後股價跌樓價又跌，你會處於不利局面。

另外，加按最多只可以去到6成，你現時樓價$540萬的6成，即是$324萬，而你現時的按揭為$315萬，你加按能套出的資金只有$9萬，因此，根本不值得做。

至於你表示，會用其他方法，借$80萬買收息股，同上述所講一樣，借貸投資，有機會創造到回報，但同時有一定的風險，對於投資經驗不多的人來說，我不建議。

第一，借錢對個人來說有風險，特別是你已有家庭，有一定的負擔。

第二，你借錢後要還的，可能你現時工作穩定，但如果工作出了一些問題，令你收入大減，同時你又要還錢，就會對你好不利。

第三，如果所投資的股票股價跌，你就會虧損。雖然你投資收息股，只要股息率高過借貸利率，你就能賺息差，但如果賺息蝕價，又或該股日後派息減，你都會不利。

簡單來說，額外借$80萬，不建議。

至於加按，暫時不可行，同時不太建議，但我以下都講下，在那個情況，你加按買收息股，值得做，可以給你參考。

第一，你要明白風險，同時你已經有一定的投資知識及實力。

第二，樓價上升，令你加按後能套現較大的數目，否則不值得做。

第三，不要為按而按，要有明確的投資目標才按，你要見到「有明顯投資機會」才可以做這動作，你最好等到大市係明顯平，才考慮用借貸投資，令你「賺息蝕價」的風險較低。

第四，要有明顯的息差，即是股息率要明顯大過按息。

第五，不能集中在單一股票。加按後的資金，要保守進行投資（因為始終是「借貸投資」），你可考慮公用股、內銀股、收息股、房託等，都可考慮，策略為長期的增值及收息，期望股息回報大於加按利息，同時不能只集中在一隻股，要建立一個收息股組合。

中行（3988）有質素的，但因為壞賬問題，不建議投資太多，更不建議太集中一隻股票，風險度太高，股息有8厘咁高，某程度是因爲考慮到壞賬的風險，不代表股價便宜。每年提高派息的確會爲企業加分，但收息股其中一個選股重點是業務穩定，銀行體系存在系統性風險，因此不要超過組合20%，你可以將資金分配到其他收息股上平衡風險。

如果日後投資收息股，可以建立一個收息股的組合，目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）。收息基金(3110)，都可以。

最後，雖然運用現有的資產去進行創富，是累積財富的方法，但考慮到你目前的情況，不建議加按。因此，建議你用基本的方式進行，加大儲蓄，學習投資，利用投資去創富。你現時的收租樓，未能有正現金流，最好長遠能產生現金流，就開始為你增加收入，理財要一步步，雖然你心急想提高收入，但也要配合你現時的情況，在控制風險前題下，穩步進行財富增長。

龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《38全球倍升股》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《80後千萬富翁》、《千萬富翁致富學問》、《5年買樓4部曲》、《財務自由行》、《圖解股票小百科》作者

‧ 《經濟一週》理財真人Show節目擔任致富教練

‧ 曾接受多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富

‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條

‧ 《經濟一週》、《華富財經》專欄作家

‧ 證券業持牌人士

‧ 股票課程導師，學生人數逾5,000人

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