樓市是一種資產形式，但同時也可能是負債，這取決於個人的財務狀況和投資策略。過去的歷史表明，債務危機是經濟周期的一部分，並且這種危機往往在一段時間後會再次出現。例如，過去100年中發生了48次一般性債務危機，並且有三次大型債務危機，包括2008年金融危機、1930年代的美國大蕭條，以及1920年代德國的高通脹經濟蕭條。根據統計分析，這些大型債務危機大約每15年左右發生一次。如果按照這個模式，下一次大型債務危機可能在2023-2024年發生。

很多人認為買房比租房更好，主要原因是認為房產是一種資產，而租房只是幫助他人還房貸。然而，如果在三年前以10%的首付購買一個價值1,000萬的物業，借款900萬，首付100萬，那麼你的負債將是800萬。真正的資產是在扣除負債後剩餘的部分。此外，如果物業的價值下跌了20%，那麼你手上的物業可能會成為負資產。因此，對於是否將房產視為資產還是負債，取決於個人的財務情況和市場狀況。

經濟週期是由多個短期和長期週期相互交互形成的。當債務率上升，債務變得過大無法維持時，就可能出現資產價格的大幅下跌，這被稱為明斯基時刻。在長期的經濟繁榮中，資產價格上漲會導致投機性貸款增加，過多的投機性債務可能導致投資者現金流緊缺，即資產產生的現金流不足以支付債務利息。世界十年的量寬，現在已經進入明斯基時刻。

明斯基時刻（英語：Minsky Moment）指在信貸周期或者景氣循環中，資產價格的大幅下跌。 在長期的經濟繁榮中，資產價格上漲會導致投機性的貸款增加，而過多投機所產生的債務會造成投資者的現金流緊缺，即資產產生的現金流不足以支付債務需要的利息。歷史上多次出現過由於過度信貸而引發的經濟危機，其中最近的一次是2008年的金融危機。根據統計分析，大型債務危機大約每15年左右發生一次，這在很大程度上是不可避免的。如果從2008年開始計算，下一次大型債務危機可能在2023-2024年出現。

很多人認為買物業比租樓好的最大原因是你買樓是資產，租樓只是幫人供房貸。這可能在之前幾年是對的。但如果在三年前以一成首付買入一個一千萬的物業，即你問銀行借款九百萬，首付一百萬，那麼你的資產將是負八百萬。如果真正是資產只有是你扣除了負債之後，真正餘下的才是真正的資產。更何況是如今回調了20%，那麼你手上的物業將成為負資產。投資者最大的那些錯誤，往往來自於錯過了那些“在我的人生中或者認知中沒有發生過/沒有預期中的事，但在歷史當中反復重演的事。”

君不見樓市在兩三年前，唱淡是被人打的。今天有人留言，樓市跌全世界都知道，明年跌全世界都知道。「金融市場最收叻仔」，所以我們在市場上必須謙卑。而且以週期的形式進行反復，正如小龍在2021年提出樓市18年周期，提2021年樓市將會完結。但今天香港專家全力唱淡，只要標題吸引就不缺市場及認同。

樓市跌，很多人都知道了。但之後何時買，何價買，如何買? 或者再問，應否再投資香港樓市呢? 這才是投資者要知道。要知道樓市在下跌時，唱淡是很容易，要別人認同很容易，但重點是如何投資。大家可見恆指三年來下跌16000點，或者今年由高位下跌5800點，樓市下跌了20%等？但是當美國或全球經濟轉差的時間，很多人將陷入困境。

作者：江恩小龍劉君明

江恩理論及經濟周期專家，曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券，股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org

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