你好龔成sir! 我地有應否賣自住樓既迷思希望阿sir可幫手分析下。
背景：
本人37歲，配偶34歲正職月入85k，被動收入2-6k不等（組成為外國物業租金及內地生意投資回報） 每月可儲蓄只有5至10k，有一小孩，不考慮移民。
職業上暫時未來3-5年安全，短線裁員風險低。未來1，2年有晉升管理層機會。
現況：
現自住居所位於將軍澳，成本570萬以8成按揭於2017購入，巿場最近成交價跌10%至520萬。若以此價售出，賬面虧蝕55萬，實際虧蝕為差價55萬+裝修30萬+印花稅18萬+佣金雜費7萬= 105萬!
計及上一層物業賺90萬，於2014至2024，10年間於居住上總體虧蝕15萬! 我明白這比純支出180萬租金遠遠化算（假設15k月租*10年）。但也有以下打量，考慮現價沽出。
計劃安排: 轉租樓增加現金流
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轉租同類單位，增加現金流5k (月供20k vs 租15k)
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取回現金約130萬，以4%定存／其他較低風險工具計，每月增現金流4k，前後增加共9k現金流
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計劃3年後樓巿若進一步下調，以同價購入更大單位。3年間的額外正現金流30萬（9k*3年）作為部份裝修開支。
好處：
有機會捕捉到更低樓價，目標以同價購入三房單位，提高保持物業的safty margin.
規避不幸失業後被銀主賤賣 （只有4個月應急資金）
壞處：
居住質素降低，小孩社區活動空間減少
退休時沒有自己資產
若樓巿不跌或反升，再次購入物業將有更大壓力。
高息週期維持，租金加幅失去預算
大後備方案:
本人為獨生子女，最壞情況可以8k永久租用父母名下出租單位。
請教龔成sir我們這個思考方向是否正確？
相反，現時最大風險暫時是失業，還是我們應降低每月開支去增強保留物業的能力，以作家居+長線投資用途？
個案重點：
‧夫婦34及37歲
‧共月入約$90000
‧有一小孩
‧將軍澳住物業
重點目標：
‧賣出單位租樓（月供20k vs 租15k）
‧賣出單位套現130萬，以4%定存及其他工具
‧如果樓市進一步下跌，買大單位
龔成老師分析：
你清楚地列出利與弊，這是正的做法，我們進行理財，往往沒有完美的答案，每個方案都有利弊，最重要是自己明白每個方案的情況。以及那個個案最「適合」自己。
雖然賣出現時物業，租樓，增加現金流，都有好處，但考慮到兩個方案的利弊，會偏向議「保留現時的物業」，繼續供樓。
因為有一個好大的因素，就是如果你只有一個物業，自住樓不建議賣出，這是大方向。
你的假設都是根據樓市將來會進一步下調，而租金不會上升所做的方案。
現時樓市雖然比交位有明顯的調整，同時大升的時期已經過去，但由於需求仍然存在，物業始終是資產，我預期將來的樓市會平穩增值（即係唔會大升，同時應該都唔會大跌。
你賣出自住樓，將來樓價如果上升，你需要用較貴的價錢買入同等的物業，這是最大的風險。
同時，如果在你租屋期間，租金上升的話，你的支出將會增加，無助於累積資產，尤其是你不打算移民，在港更加需要一個自住物業。
另外，你有一個概念係錯左。雖然租金表面上平過供樓，但你供樓有部份是投入物業當中，即係投資左係資產度，所以你咁諗會高估左供樓實際成本。
如果從「純支出」的角度考慮，就是租金，以及供樓中利息部分，的比較。所以，你單單比較（月供20k vs 租15k）是不全面的。
如果你長線真係有換較大物業架必要，你可以由現時的財務情況去規劃未來換樓的部署。
首先是增加應急錢，一般應急錢應該保留6個月到一年的支出。
你最大的擔心是工作不穩定，但在未來的3-5年，這方面的風險都不高，反而有機會晉升至管理層，證明工作還是有發展的。
如果擔心將來工作的問題，你可以考慮好好規劃這3-5年的時間，增加自己的財政儲備，同時尋找更多在事業上的突破。
可以嘗試利用自己專長和專業發展其他的副業，同時學習投資，將來萬一失業，都不會突然無收入。
只要你能夠準時還款，銀行一般不會CALL LOAN。而且，記住自住樓唔好用投資角度去諗，而係集中翻係是否適合你長線生活，同埋供唔供得起而2部份。
未來時間，如果想財富增值，可以用優質股、你架生意或者其他投資去做，而唔係用自住物業去冒險。
（上述文章只是分析，只供學術性質，並不構成任何投資建議或邀約，投資者在投資前，請自行花時間了解，才決定是否適合自己。）
龔成老師簡介
‧ 暢銷書《圖解美股小百科》、《圖解股票小百科》、《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《38全球倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《5年買樓4部曲》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《80後千萬富翁》、《千萬富翁致富學問》、《財務自由行》作者
‧ 《經濟一週》理財真人Show 節目擔任致富教練
‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問
‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年
‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富
‧ 現為全職投資者，擁數千萬財富
‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾30,000條
‧ 《經濟一週》、《華富財經》專欄作家
‧ 擁財務學學士學位
‧ 證券業持牌人士
‧ 投資課程導師，香港及澳門學生人數逾5,000 人
‧ Facebook專頁「龔成」粉絲人數超過300,000人
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