2025年最後一個月，香港樓市呈現一番新景象。根據土地註冊處最新數據，去年12月全港樓宇買賣登記量突破九千宗，不僅比11月顯著上升超過兩成半，更是近二十個月以來的最高紀錄。這個數字並非單純反映成交量上升，更重要的是揭示了市場結構正在轉變，標誌著香港樓市進入一個由實質需求帶動、不同板塊輪流表現的新發展階段。
從表面數字來看，超過九千宗的登記量確實顯示市場出現明顯反彈。但如果我們仔細分析各類物業的成交分布，就會發現推動這波升勢的動力來源已經與以往不同。過去由一二手私宅市場主導的格局逐漸改變，上月帶動市場的是資助出售房屋與非住宅物業這兩大範疇。這種變化傳遞出一個明確訊息：樓市的推動力除了有投資的成份外，亦進一步強化了居住需要與實際使用需求。這不單是市場氣氛的增強，更是資金流向與價值判斷的調整。
具體來說，目前市場的穩健表現在三方面尤其明顯。首先是用家需求的強力支撐，兩個新居屋項目合共錄得過千宗登記，這不只是數字上的貢獻，更顯示市場上存在龐大而穩固的自住購買力，為樓市提供了堅實的基礎。其次是二手市場的持續回暖，登記量連續四個月上升至接近三千八百宗，這反映一般買家的入市信心已經增強，市場交易活動正在穩步恢復。最後是資金流向的多元化，非住宅板塊包括車位與商舖的登記量大幅上升三成，顯示有資金正在流入那些價格調整較深、但具有穩定租金回報的資產類別，這種板塊之間的資金流動，正是市場趨向成熟的表現。
展望短期走勢，市場將進入季節性調整階段。由於年底前的成交高峰已過，加上年關交替節慶假期影響，一月份登記量回落至約七千宗水平是可以預期的正常調整。這種技術性整固對市場長遠健康發展而言，實際上是有需要的。不過，市場參與者更應該關注的，是在這種短期波動背後所呈現的結構性改變。農曆年後傳統的「小陽春」固然值得留意，但更重要的是，在市場基礎邏輯轉變的背景下，不同類型物業將如何逐步顯現其真正價值。
在這種新的市場環境下，以往那種「追隨大市升跌」的投資思維可能需要調整。未來市場的發展動力，將更加取決於能否準確把握不同板塊之間的輪動節奏，以及能否深入理解各類物業的實際價值。對用家而言，這意味著置業決定應該更加注重物業的實際居住價值與長期負擔能力；對投資者而言，則代表策略重點應該從時機選擇轉向資產配置，從跟隨大市趨勢轉向尋找價值所在。
這次突破九千宗的表現，不僅是數字上的里程碑，更是市場發展階段轉變的重要標誌。當樓市的推動力從「資金主導」兼顧「需求帶動」，當價值判斷從「側重升值潛力」轉向「重視實際回報」，市場參與者的應對方式也需要相應改變。
或許，這九千宗成交帶給我們最重要的啟示是：在香港樓市的新發展階段，只有深入理解市場結構的轉變，才能把握當中的真正機遇；只有認清價值重估的邏輯，才能在板塊輪動的過程中作出明智決定。這不僅是對市場趨勢的觀察，更是對投資智慧的實際考驗。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮