甚麼是銀主盤？銀主盤一定低於巿價嘛？

​​如果你想買樓，而資金又有限，又或是想以低於巿價購入一個物業，其中一個選擇便是購入銀主盤。

但是如果你想買銀主盤，資料其實並沒有很多，不管是地產舖，或是網路上，都沒有什麼與銀主盤相關的消息，那到底怎樣才能買到銀主盤呢？購入銀主盤有什麼需要注意的呢？今天就讓筆者與你一一解構。

什麼是銀主盤？

相信大部份的香港人買樓都需要申請按揭，但如果業主因為各種原因未能按時償還貸款，又或是遺反了銀行的按揭條約，銀行或財務公司便會發出CALL LOAN要求（即是銀行決定收回貸款，不再放貸給借款人）。

在這情況下，被收回按揭的業主便必須要於指定日期內清還尾數。如果業主未能贖回貸款，銀行作為放貸人的角色，便會入稟法院，法院便會沒收借貸人的物業，然後銀行再委托代理或拍賣行向公眾發售或拍賣，以填補債務。

銀主盤為甚麼叫銀主盤？

"銀主"，通常泛指放貸人，如果你是向銀行申請按揭，你單位的銀主便是銀行，如果你是向發展商旗下的財務公司申請按揭，你的銀主便是財務公司。

不管放貸給你的銀主是銀行或財務公司，如果一旦被放貸人沒收、並再賣出去的物業都會統稱叫做銀主盤。

銀主盤都會低於巿價嘛？

雖然很多銀主盤都會以低於巿價的價格放售，但並不是所有銀主盤都會低於巿價發售。

會給人這種錯覺的原因應該是因為，通常銀主盤大量湧現的時候都是經濟不景的情況，業主的財政狀況被影響才會斷供。

而銀行收回這些物業的時候，在定價時便會按當時的物業估價作準，如果經濟差，樓市下跌，物業的估價便會被拉低，甚至不及當初的買入價。

但是即便如此，銀行也並不一定會以低過現時的市價將單位放售。

但銀主盤之所以會以低於巿價的價錢放售，其中一個原因是因為當時巿場賣家業主放售單位，為了提高賣價，通常都會以比估價更高 5 - 10%的價格掛售，以保留議價空間。

而如果在樓巿興旺時，自由巿場的賣家便有可能以更高的價格掛售單位，這才讓大家覺得銀主盤會比巿價低。另一方面，銀行在放售銀主盤時，通常都是將物業按現況發售。

而很多時候，因為斷供被收回的物業情況參差，屋內的質素和情況很難預料，有些銀主盤的內部殘破不堪，情況非常差。而這樣的情況便會影響該物業的售價。

但不要把銀主盤和其他業權有問題的物業（例如無契樓、釘契樓）視為同類，因為這些存在業權問題的樓盤通常很難申請按揭，買家想要購入這類單位，便要面對不能申請按揭的風險，故此業主才會減價，以低過市價的價錢放售。

但通常來說，銀主盤如果單純是因為斷供而被收回拍賣的話，業權是不存在問題的，新業主在申請按揭方面也不會因為而銀主盤而增加難度。

所以不要覺得銀主盤就一定會低於巿價，而是要看情況而定。

如何購買銀主盤？

通常銀主盤都要經代理認購，如果你想購入銀主盤，可以先在不同的地方留意樓盤廣告，現時的宣傳渠道非常廣，拍賣行網頁、報紙、宣傳單張、地產舖、網上都會看見一些銀主盤的拍賣廣告。這些廣告上都會列明銀主盤拍賣的日期、時間、地點。

在參與拍賣之前，買家可以預約睇樓，但有些銀主盤並非交吉放售，即是原業主並沒有將單位裝修、還原。

筆者便曾遇到過挺多銀主盤內裏可能仍然堆滿垃圾，又或是殘破不堪。

在這情況下，銀行並不會代為清空單位又或是將其收拾好，有些銀主盤則會連租約發售，故此並不是每一個銀主盤都能視察到單位，如果是連租約發售的銀主盤，便要看現時住在單位內的租戶會否讓你觀看單位內的情況。

在這情況下，你便有可能需要另外預多一筆裝修的錢了。

在你選擇了心儀單位後，便能參加銀主盤的公開放售/拍賣了。

通常銀行在放售銀主盤時，會先通過公開放售的方法：

銀行會委托地產代理代為放售物業，這種情況下，銀行會先為物業定下一個底價，這個底價通常都是參考市場價格，如果你有興趣購買該單位，可以經過地產代理以暗標的方式入標，將出價寫入標書，遞交給銀行。

公開發售的銀主盤通常都會有招標期，銀行在招標期截止後，便會選出出價最高，又超過底價的買家，將單位賣出給他。

如果所有標書的出價都低過銀行的底價，銀行便會重新招標。

在入標時，代理通常都會要求準買家付相常於簽臨約訂金的金額，通常都是出價的3-5%，以防止買家中標後反悔，未能成功投得物業的買家將會獲退回訂金。

但如果該銀主盤的條件欠佳，多次招標也均未能以高於底價出售，銀行便有可能委託拍賣行拍賣物業。

在這情況下，拍賣行會委託數家測量師行進行物業估價，再以估值中位數作為當日拍賣的底價。

有興趣的買家可帶同臨訂，於拍賣當日即場「明標」出價。銀主盤拍賣一樣是價高者得，成功投得物業的買家須即時簽署拍賣合約。如買家出價依然低過銀行底價，銀行仍可選擇重新拍賣。

銀主盤的買賣，和自由巿場的業主放盤相比起來，可以說是一拍即合，中間不需要經過來回議價。

銀主盤會很難申請按揭嘛？

正常來說，如果銀主盤出售的原因單純是因為原業主未能償還按揭而引致物業被收回。在這情況下，通常新的買家在購入單位後，在申請按揭上，是不會出現問題的。

但如果銀主盤的單位同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，購入銀主盤的買家在申請按揭時，便會出現問題。

即使是銀主盤，但業主在簽了臨約後才發現問題的話，銀行也不會因為這是銀主盤而放鬆審批，所以大家在購入銀主盤前，也要先行了解清楚哦！