下決定要投資一個樓盤之前，通常地產經紀都會提供一份查冊報告給客人參考，如果沒有的話，亦可以主動向經紀索取或者直接向土地註冊處申請或下載（https://www2.iris.gov.hk/eservices/welcome.jsp?language=zh_TW ）。根據香港的土地註冊制度，所有物業的相關文件都會送往土地註冊處紀綠入檔，即是說物業的所有歷史都可以通過這份報告得知。

第一次見到密密麻麻如像密碼般的查冊報告，非專業人士可能會嚇一嚇，到底查冊報告是如何閱讀的？其實我們可以先選擇重點仔細分析一下。

土地登記冊分為兩類。第一類只記錄現時業權及物業資料，而第二類則有過往及現時業權資料，記錄曾經或現時仍影響有關物業的所有文件。如果要了解物業的所有情況，請確認拿到的土地登記冊為第二類報告。

閱讀土地登記冊時，首先對清楚物業資料中的「地址」是不是要查看的那一個單位，以免浪費之後的閱讀時間和心力。然後，就可以細閱下面的四個部份：物業資料（Property Particulars）、業主資料（Owner Particulars）、物業涉及的轇轕（Incumbrances）、等待註冊的契約（Deeds Pending Registration）。

物業涉及的轇轕（Incumbrances） 如果對該物業有興趣，應先留意這個部份，除了一般建成和轉手的紀錄外，如果有「Order under XXXX of the Buildings Ordinance」、「Sealed Copy of 」或者「Notice given under XXXX of Crimes Ordinance」的字樣就要份外注意了，因為這代表法院、警務署或者屋宇署對該物業發出過一些違例的通告或者命令，如決定接手該物業應要看清楚該法令是否已經取消，如仍然生效，則應向律師了解該份文件的限制事項和未來的責任，在買賣合約中亦應該就該事項特別註明買家及賣家的責任。

另外，如果見到有「Cancellation Agreement」或「Memorandum of Receission」字樣，即是之前曾經有買家或賣家取消過買賣合約，這種情況亦值得多向代理查詢了解內情，以免有未知的問題發生。

在這裡，亦可以看到物業有沒有未還清的銀行按揭，以及樓宇出租的歷史。

物業資料（Property Particulars） 物業資料部份，通常要注意的不多，值得留意的地方是之前廣泛引起關注的政府租契問題，在「Lease Term : XXXX」這一項目裡面，可以清楚見到政府租契將會在哪一個年份到期。

業主資料（Owner Particulars） 在這裡可以看到由入伙以來樓宇的買賣歷史，仔細閱讀這些交易有時可以猜測到一些樓盤的情況。舉個例子，如果物業轉手頻密，而樓價並沒有明顯的上升的話，可能是樓宇的居住環境並不理想，但如果樓價在交易之中不斷攀升，這個物業可能僅是用作投資工具，並無不妥，甚至投資價值甚高。

等待註冊的契約（Deeds Pending Registration） 這個部份一般是沒有內容的，如果有的部，一定要問清楚是不是在不久的之前已經有人對這個樓盤進行買賣，又或者有其他事項正在發生。

總的而言，土地登記冊是物業的詳細介紹，亦是一份不會說謊依書直說的文件。在下決定購買物業前認真花時間看清楚，會是一份很好的參考資料，將中伏機會大大降低。

參考資料：按此